租客停止付租：新西兰欠租处理手册

周三早上盯着我的银行账户，等着两天前本该到账的租金，心里清楚它不会来了。第一次遇到这种情况时我处理得并不好。我等得太久，给了太多事后无法证明的口头警告，最后为本应在欠款300美元时就处理的1,150美元欠租提交了仲裁庭申请。

我在奥克兰的 Imperial Gardens 拥有并管理四套公寓。我按房间单独出租：每套有三间卧室加一个车位，所以我要应付多个租约下的多名租客。当有人停止付租时，我会立刻察觉。这些年来我学到，流程比情绪更重要。下面就是行之有效的做法，逐步说明。

首先理清混淆：两份不同的文件

新西兰的欠租涉及两份人们常常混淆的通知，动手之前先弄清楚：

• 14天补救通知是给租客14天时间纠正违约的通知。欠租是可以发出14天补救通知的三种标准情形之一。所以是的，欠租可以使用它。
• 逾期租金通知是另一份文件。每当租金未付时您都会发出这份通知，它正是通往仲裁庭"三次"途径的依据（详见下文）。它与14天补救通知不同。

两者都建立在一份清晰的租金分类账之上。如果您的欠租数字差了一周，仲裁员会发现，整个案子就会动摇。所以第一项真正的工作始终是确切知道欠款金额、起算日期，以及实际已支付的金额。

第一步：先与租客沟通

大多数逾期付款并非恶意。多数情况下是银行故障、新租约后未设置好的自动付款，或者有人换了账户却忘了更新定期转账。

一条简单的短信或邮件就能解决：

"你好，简单提醒一下，$X 的租金应在 [日期] 支付，但还没到账。方便时请查一下，好吗？"

语气要随和。你不是在指责任何人。但是，这是我吃过亏才学到的：要落实成书面。短信算数，邮件算数。一通你说"没事，方便时再付吧"却没有记录的电话，事后毫无用处。

还款计划往往也在这一步提出。我有一位租客欠了租，我们约定在正常租金之外每周加付20美元，直到清偿欠款。最终是奏效的。关键是把任何约定落实成书面。记录约定内容、金额和日期。同意还款计划并不放弃您主张全额的权利。

第二步：租金逾期5个工作日后，可发出14天补救通知

如果沟通没能解决问题，且租金已逾期至少5个工作日，您可以发出14天补救通知以追讨欠租。该通知给租客14天时间付清欠款。这是14个日历日，不是工作日，所以要仔细计算，并为送达预留额外时间：如果邮寄，租客并不被视为当天收到，因此在14天计时被视为开始之前，要加上邮政送达的天数。

您可以亲自送达、邮寄，或在租约列明邮件为认可方式时通过邮件送达。如果邮寄，请使用可追踪邮寄并保留回执。无论采用何种方式，都要保留送达时间和方式的证明。该证明日后是您证据的一部分。

第三步：若未补救，向租赁仲裁庭申请

如果14天过去租金仍未支付，您可以向租赁仲裁庭申请。您可以主张欠租，并且当租金欠缴至少21天时可以申请终止租约。欠缴满21天或以上时，您无需先发14天通知：这一欠缴程度本身就是申请终止的理由。申请费不高，可在线申请。

有一点要知道：如果到聆讯日租客已付清，或在还款计划上取得明显进展，仲裁庭可能不会批准终止。他们有裁量权并会行使。关于欠款的命令仍然有效，但如果租客已基本纠正，收回房屋并非自动。

"三次"途径：90天内三份逾期租金通知

对于那种总是欠租又在最后一刻补上的租客，还有一条单独的途径。根据《住宅租赁法》第55(1)(aa)条，如果在90天内有三次租金未付达到至少5个工作日，且您每次都送达了书面的逾期租金通知，您可以向仲裁庭申请终止租约。申请须在您发出第三份通知后28天内提出。

要计入，每份逾期租金通知都必须载明：

• 欠租金额，
• 租金逾期的日期，
• 租客在仲裁庭对该通知提出异议的权利，以及
• 您已就此租约发出了多少份此类通知。

请记住，这份逾期租金通知是独立文件，不是14天补救通知。这条途径正是对付惯性迟付者的办法：您不再需要等他们累积满21天欠租才能行动。

整理证据包

在聆讯时您要递交一份整齐的材料。需要包括：

1. 租金分类账或欠租明细表：每个租金周期、应付多少、已付多少，以及滚动余额。要清楚到一个完全不了解您租约的人也能看懂。
2. 您与租客的全部沟通。每条短信、邮件和信件。这就是为什么书面记录如此重要。
3. 租约。
4. 您的通知（14天补救通知，或逾期租金通知）及其送达证明。
5. 租金金额的证据，来自租约或后续的加租通知。

我那宗1,150美元的案子上了仲裁庭。租客没有出席。仲裁员看了我的欠租明细表，核对了金额，作出了裁决。拿到裁决是一回事；把钱收回来是另一回事。但至少法律上的立场是清楚的。房东之所以输掉本可胜诉的案子，是因为证据是一鞋盒的银行对账单和截图。一份注明日期、准确、打印整洁的分类账就能完成大部分工作。

您不能做的事

无论租客欠了多久，您都不能换锁、搬走租客的物品、切断公用设施，或自行强行赶人。威胁性言语也不行。我见过仲裁庭对失去冷静的房东判处惩罚性赔偿的案例。只有仲裁庭能终止租约，只有法院指派的执达员才能凭收回房屋令实际驱逐。自行动手是违法的，会让您面对比欠租大得多的索赔。

我希望当初做得不一样的地方

我早期最大的错误是速度。我等得太久才落实书面。我去交谈，而不是发短信。我口头宽限，而不是记录还款计划。等到我升级处理时，欠款已经增加，而我的书面记录很薄弱。

另一件事：我当时全靠手工。查银行账户，逐一核对谁欠了什么，计算每笔付款逾期多少天。有多个房间和多名租客时，我有时会漏掉某人迟了三天，因为我正盯着另一个迟了十天的人。一间每周300美元的房间每天就是43美元，这种偏差累积得很快。

再说几个实用建议。别忘了押金：如果租客带着欠租离开，您可以通过 Tenancy Services 申请从押金中扣除。我至今手工填过不少押金索赔表，从来都不好玩，但确实管用。还要查一下保险：有些房东保单覆盖租客违约造成的租金损失，所以值得在需要之前先读清楚细则。

RentManager 如何处理这件事

在全部手工经历过这一切之后，那些电子表格、我会忘记设置的日历提醒、我按每天43美元为一间每周300美元的房间手工算的欠租，我决定一定有更好的办法。

RentManager 将每一笔租金付款与您银行流水中的租金计划进行匹配，因此欠租数字始终精确且即时，精确到分、精确到日。在此基础上：

• 租金分类账显示每个到期日的应付租金、已收付款、部分付款，以及滚动余额：正是仲裁庭索取的那份文件。
• 欠租明细表把该分类账转化为按周期划分的应付对已付视图，供仲裁员查看。
• 仲裁庭证据包一键将分类账、欠租明细表和支撑记录整理成可直接提交的材料。您只需审核；无需在最糟糕的时刻从银行对账单重新拼凑。

您无需注册即可在在线演示中查看租金分类账和可直接提交的欠租材料包。我是因为自己需要才做出它的。如果你在新西兰自管物业，你大概也需要它。

官方规则在哪里查阅

权威细节请参阅 Tenancy Services 关于逾期租金和违反《住宅租赁法》的说明、向仲裁庭申请的指南，以及司法部下的租赁仲裁庭。

相关流程请参阅我们的指南：针对非租金违约的14天补救通知、结束租约、驱逐租客，以及租赁仲裁庭。

常见问题

我的租客在新西兰停止付租。第一步该怎么做？

租金一逾期就立刻发出注明日期的书面信息，请他们查一下。多数逾期付款是银行或自动付款故障，一两天内就会到账。保留这条信息：如果事态升级，它会成为您书面记录的一部分。

租金要逾期多久我才能发出14天补救通知？

从租金到期日起至少5个工作日。该通知随后给租客14个日历日付清欠款。

租客欠到什么程度我才能申请终止租约？

当租金欠缴至少21天时，您可以向租赁仲裁庭申请终止租约，在这一程度无需先发14天通知。另外，90天内的三份逾期租金通知可支持在第三份通知后28天内提出的申请。

逾期租金通知和14天补救通知是同一份吗？

不是。它们是两份不同的文件。14天补救通知给租客14天付款。逾期租金通知在每次租金逾期时送达，并支撑90天内三份通知通往仲裁庭的途径。

租客欠了很久后我能自己换锁或赶人吗？

不能。只有租赁仲裁庭能终止租约，只有执达员才能凭收回房屋令实际驱逐。把租客锁在门外或切断公用设施是违法的，可能让您付出惩罚性赔偿。