新西兰驱逐租客：合法流程、仲裁庭命令与法院执行
在新西兰，房东不能自行驱逐租客或更换门锁。如果租客在合法终止租约的程序后仍未离开，房东必须取得所需的租赁仲裁庭命令和司法部驱逐令，由法院法警执行驱逐。
RentManager 将租金和租赁记录放在一起，提供通知模板并帮助房东准备仲裁庭证据材料，而房东仍须自行审核每份通知、送达步骤和提交要求。
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在新西兰，房东不能自行换锁、搬走租客物品、切断服务、以侵入或报警相威胁，或要求租客在几小时内搬离。终止通知和实际驱逐是不同步骤。如果租客没有通过合法程序搬离，房东必须取得适用的 Tenancy Tribunal 命令，再按司法部的驱逐令状程序申请，由法院法警执行。
RNZ 于 2026 年 10 月 25 日报道的一起案件显示了这个区别。报道称，租金拖欠 13 天后，租客在早上 7:46 被要求当天下午 2 点前搬离。仲裁庭认定终止租约的做法违法，并认定实际安排是按房间出租，而不是双方所用的寄宿屋租约。报道说，仲裁庭判令支付 4,628 纽币的赔偿和押金退款。租客身份被隐去。这是一个已报道的案件，不是法律变更。
房东采取行动前应核对什么？
- 确认租赁安排。核对当前房屋地址、法定租客，以及实际安排属于按房间出租、寄宿屋还是其他住宅租赁。书面协议应反映真实房屋和安排，不能只看协议上的名称。
- 核对租金账目。按每个到期日核对应付金额、已收款项、部分付款和第三方付款。如果款项缺失或补助延迟，尽快联系租客并保存计算和沟通记录。
- 选择正确法律程序。通知和仲裁庭流程取决于租赁类型和具体理由。不要使用笼统的“驱逐通知”，也不要以为欠租就能立即结束租约。
- 保存证据。保存签署的协议、实际送达的通知、送达方式和日期、租金表、往来信息以及仲裁庭命令。
单是拖欠 13 天租金，并不授权房东当天换锁。欠租少于 21 天时，房东通常可使用有效的 14 天整改通知。租金拖欠至少 21 天时，房东可向仲裁庭申请终止租约，无须先发 14 天通知。重复欠租是另一套程序，要求 90 天内有三次符合条件的欠款、每次发出有效书面通知，并在第三次通知后 28 天内申请。请查看 Tenancy Services 欠租指引和违约及通知指引。
终止通知等同于驱逐吗？
不等同。有效通知可在未来某日终止周期性租约。现行规定通常允许房东提前 90 天通知且无需说明理由，或在特定理由下提前 42 天通知。固定期限租约适用不同规则。通知并不授权房东在租约结束日强行赶人、换锁或搬走物品。
如果租客仍留在房屋内或对程序有异议，应向 Tenancy Tribunal 申请适用的命令。仲裁庭会决定是否终止租约并授予房屋占有权，也可处理欠租、赔偿、押金等问题。请查看 通知规定和仲裁庭申请流程，不要依赖固定的听证时间估计。
仲裁庭命令如何进入驱逐执行？
如果租客没有在最终或附条件占有令规定的日期交还房屋，房东可向司法部申请驱逐令状。司法部现行指引要求在应交还房屋之日起三个月内申请；附条件命令则从首次违反条件之日起计算。申请时需附上盖章的仲裁庭或调解员命令，以及附条件命令要求的租金表。
自 2026 年 7 月 1 日起，司法部的驱逐执行费为 273 纽币。费用会变化，提交前请核对司法部的驱逐令状申请流程和当前费用表。
法院法警会联系房东或代理人安排时间，并告知租客必须离开的日期和时间。房东或代理人必须到场。房东可自费安排锁匠。只有经过这个官方程序，房屋占有权才会交还给房东。
租客留下的物品怎么办？
不能因为租约结束或执行了令状，就丢弃、出售或占有租客物品。联系租客，并根据物品种类和价值遵守现行遗弃物规则。请查看 Tenancy Services 遗弃物指引及仲裁庭或法院命令。
严重行为和紧急情况
房东没有一般性的紧急换锁权。严重袭击、威胁、重大损坏和反社会行为分别适用不同法律程序。例如，反社会行为路径要求 90 天内发生三次独立事件、每次发出有效通知，并在第三次通知后 28 天内向仲裁庭申请。若警方已就身体袭击提出指控，且满足法定条件，也可能适用另一种终止通知程序。请查看反社会行为指引和终止规定。若有人正处于危险中，请联系紧急服务。
应集中保存的记录
- 房屋和租赁类型正确的协议；
- 逐笔记录应付和已付金额的租金账目；
- 通知原件、实际送达版本和送达证明；
- 关于欠租、付款安排和补助付款的沟通；
- 仲裁庭决定及盖章命令；
- 司法部令状申请和执行沟通记录。
RentManager 如何帮助你准备
随着租金到账，持续更新租金记录，包括部分付款，这样你可以在决定下一步前核对到期金额和未付余额。RentManager 也提供租赁通知模板，帮助你准备通知。送达前，请根据实际情况核对租赁类型、法律理由、日期和送达要求。
如果争议进入 Tenancy Tribunal 仲裁庭，可使用仲裁庭证据包汇总相关租赁和租金记录，供你检查。请仔细核对材料，补充适用于案件的文件和送达证明，并遵循仲裁庭当前的提交要求。证据包用于协助准备，不会判定通知是否合法，也不能替代法律意见。
打开 RentManager 演示，直接查看仲裁庭证据流程，了解租金记录、通知和案件证据如何配合使用。详情请参阅Tenancy Tribunal 证据清单和房东仲裁庭指南。
官方指引
- Tenancy Services：欠租
- Tenancy Services：违反住宅租赁法
- Tenancy Services：向仲裁庭申请
- Tenancy Services：执行仲裁庭命令
- 司法部：驱逐令状
- 司法部：当前执行费用
- Tenancy Services：遗弃物
审核日期：2026 年 10 月 27 日。本指南仅提供一般信息，不构成法律意见。请按政府当前指引处理个案。
请问您正在以什么身份阅读：
本文基于我本人在新西兰经营出租物业的经验撰写。这是帮助您了解自身选择的一般信息，并非法律、税务或财务建议，RentManager 也不是您的律师或会计师。规则会变动，每份租约各不相同 - 在采取行动前，请向 Tenancy Services（租赁服务局）、IRD（税务局）或专业人士核实您自己的情况。