14天整改通知：在租赁裁判庭之前纠正租约违约（新西兰）

大多数租约问题都是可以纠正的违约：垃圾未清理、未经许可养宠物、损坏未修复、忽视租约条款，或拖欠租金。法律要求您在诉诸裁判庭之前，给租客一个公平的机会去纠正问题。实现这一点的工具就是14天整改通知。

整改通知的用途

14天整改通知是一份书面通知，内容包括：

• 清楚说明违约的内容，
• 说明租客需要做什么来纠正，
• 给予租客至少14天时间纠正，以及
• 说明如果未被纠正，您可以向裁判庭提出申请。

如果租客在14天内纠正了违约，事情就此了结。如果没有，您就有了一份有记录的违约和一份有记录的纠正机会，这正是裁判庭希望看到的。Tenancy Services 在其 违反《住宅租赁法》 页面上列出了三种标准的14天整改通知：租客向房东（任何违约）、房东向租客（拖欠租金），以及房东向租客（任何其他违约）。

计算这14天

这14天是日历天，不是工作日。您还必须考虑送达时间：通知并非在您发出的那一刻就视为已收到。如果您邮寄，请在14天计时开始前加上法律允许的送达天数；如果您依据允许电子通知的租约通过电子邮件发送，请考虑其被视为送达的工作日。请仔细且保守地计算天数。短少一两天的通知会让租客在裁判庭上轻松找到反驳的理由。

拖欠租金：14天通知仍然适用，另有更快的途径

14天整改通知确实适用于拖欠租金。要求租客在14天内清偿欠款是一个有效且常见的第一步。不过，对于拖欠租金，法律还给了您一些更快的、仅适用于欠租的途径，这是一般的14天通知所不具备的：

• 一旦租金至少拖欠 21天，您就可以向裁判庭申请终止租约。在这种情况下，您不需要先发出14天整改通知。
• 根据《住宅租赁法》第55(1)(aa)条，如果您在 90天内向租客发出三份逾期租金通知，每一份都是在租金至少逾期5个工作日后发出的，那么您可以在第三份通知发出后的28天内向裁判庭提出申请。"逾期租金通知"是一份不同于14天整改通知的文件，有其自身的时限。

所以就租金而言，您有一个选择：标准的14天整改通知，或更快的欠租途径。欠租流程有其自身的计算方法和表格，把细节弄对很重要。配套指南会一步步带您了解：新西兰房东欠租处理手册。

非租金违约且您不想终止租约的情况

对于与租金无关的违约，您并不总是必须给满14天。如果您只是想把问题解决，并无意终止租约，您可以改为给租客一个合理的时间去纠正。什么是合理取决于违约本身：清理垃圾可能几天，需要时间安排的事情则更长。14天通知是保留您向裁判庭升级能力的正式途径。

把通知写对

含糊或送达不当的通知会被驳回，您就得重新开始。请确保它：

• 是书面的（如果租约允许电子通知，电子邮件也可以），
• 指明具体的违约，而不是"您违反了租约"，
• 说明所需的确切纠正措施，
• 给满14个日历天并考虑送达时间，以及
• 予以保存，并附有发送时间和方式的证明。

如果违约未被纠正

时间过后，如果违约仍然存在，您就向租赁裁判庭提出申请。您需要带上：

• 整改通知的副本，
• 违约的证据（照片、检查报告、欠租的租金账本），以及
• 送达的证明。

裁判庭可以命令租客纠正违约、支付赔偿，或在严重情况下终止租约。向租赁裁判庭申请 页面列出了流程，我们自己的 房东租赁裁判庭指南 介绍了听证会的实际情况。

整改通知不是什么

• 它不是驱逐。它是一个纠正问题的机会。终止租约是另一个步骤，通常需要裁判庭的命令 - 参见 在新西兰终止租约。
• 它不允许您更换门锁、搬走物品或切断服务。这些都是违法的，会使您面临赔偿责任。

RentManager 如何处理这一点

RentManager 将违约、您签发通知的日期和14天截止期限保存在租约记录中，就在检查记录和租金账本旁边。当事态进入裁判庭时，欠租明细表和通知历史可以直接从档案中调出，而不必凭记忆重建。您可以在 在线演示 中看到裁判庭证据包是如何整合起来的。

常见问题

什么是14天整改通知？
根据《住宅租赁法》签发的书面通知，告知租客其违约的内容，并在您能向裁判庭申请之前给予至少14个日历天的纠正时间。

欠租我用14天通知吗？
是的，14天整改通知确实适用于拖欠租金。对于租金，您还有更快的途径：一旦租金拖欠21天即可向裁判庭申请，还有90天内三份逾期租金通知的途径。详情参见欠租处理手册。

如果租客不纠正违约会怎样？
您可以携带通知和违约证据向租赁裁判庭提出申请。

我可以在14天通知后直接驱逐租客吗？
不可以。终止租约几乎总是需要裁判庭的命令；整改通知只是第一步。违约类型的完整清单在 违反《住宅租赁法》 页面，欠租细节在 逾期租金 页面，规则载于 1986年《住宅租赁法》。