租客停止付租：新西兰欠租处理手册

周三早上盯着我的银行账户，等着两天前本该到账的租金，心里清楚它不会来了。第一次遇到这种情况时我处理得并不好。我等得太久，给了太多事后无法证明的口头警告，最后为本应在欠款300美元时就处理的1,150美元欠租提交了仲裁庭申请。

我在奥克兰的 Imperial Gardens 拥有并管理四套公寓。我按房间单独出租：每套有三间卧室加一个车位，所以我要应付多个租约下的多名租客。当有人停止付租时，我会立刻察觉。这些年来我学到，流程比情绪更重要。下面就是行之有效的做法，逐步说明。

通过租金计划和审核后的交易，保持清晰的付款记录。请参阅支持该记录的租金追踪流程。

近期一篇RNZ 报道提到一名租客被要求在六小时内离开，提醒房东欠租争议并不授权当天换锁。该案中，仲裁庭认定租约被非法终止。这是已报道的个案，并非法律变更。有关通知、仲裁庭和执行令状的步骤，请参阅我们的驱逐指南。

两份欠租通知有什么区别？

新西兰的欠租涉及两份人们常常混淆的通知，动手之前先弄清楚：

• 14天补救通知是给租客14天时间纠正违约的通知。欠租是可以发出14天补救通知的三种标准情形之一。所以是的，欠租可以使用它。
• 逾期租金通知是另一份文件。对于周期性租约，每次租金到期后至少5个工作日仍未付清时，可以发出这份通知，作为另一项三次通知途径的一部分（详见下文）。它与14天补救通知不同。

两者都建立在一份清晰的租金分类账之上。如果您的欠租数字差了一周，仲裁员会发现，整个案子就会动摇。所以第一项真正的工作始终是确切知道欠款金额、起算日期，以及实际已支付的金额。

第一步：先与租客沟通

大多数逾期付款并非恶意。多数情况下是银行故障、新租约后未设置好的自动付款，或者有人换了账户却忘了更新定期转账。

一条简单的短信或邮件就能解决：

"你好，简单提醒一下，$X 的租金应在 [日期] 支付，但还没到账。方便时请查一下，好吗？"

语气要随和。你不是在指责任何人。但是，这是我吃过亏才学到的：要落实成书面。短信算数，邮件算数。一通你说"没事，方便时再付吧"却没有记录的电话，事后毫无用处。

还款计划往往也在这一步提出。我有一位租客欠了租，我们约定在正常租金之外每周加付20美元，直到清偿欠款。最终是奏效的。关键是把任何约定落实成书面。记录约定内容、金额和日期。同意还款计划并不放弃您主张全额的权利。

第二步：根据情况使用正确的通知

如果沟通没能解决问题，您无需等待5个工作日即可就逾期租金发出14天补救通知。该通知给租客14个日历日付清欠款。这是14个日历日，不是工作日，所以要仔细计算，并为送达预留额外时间：如果邮寄，租客并不被视为当天收到，因此在14天计时被视为开始之前，要加上邮政送达的天数。5个工作日的门槛适用于下文单独介绍的反复迟付租金程序中的每次欠租，而非这份补救通知。

您可以亲自送达、邮寄，或在租约列明邮件为认可方式时通过邮件送达。如果邮寄，请使用可追踪邮寄并保留回执。无论采用何种方式，都要保留送达时间和方式的证明。该证明日后是您证据的一部分。

第三步：若未补救，向租赁仲裁庭申请

如果有效的14天补救通知已送达，而租客在规定期限内仍未补缴欠租，请计入送达所需时间后，您可以向租赁仲裁庭申请追讨欠租并请求终止租约。走这条途径不必等到欠租满21天。另外，如果申请时欠租至少21天，您可以不先发14天通知而申请终止租约。是否作出命令由仲裁庭决定。您可以在线申请。

有一点要知道：如果到聆讯日租客已付清，或在还款计划上取得明显进展，仲裁庭可能不会批准终止。他们有裁量权并会行使。关于欠款的命令仍然有效，但如果租客已基本纠正，收回房屋并非自动。

什么是"90天内三次通知"途径？

对于周期性租约中总是欠租又在最后一刻补上的租客，还有一条单独的途径。根据《住宅租赁法》第55(1)(aa)条，如果在90天内有三次租金未付达到至少5个工作日，且您每次都送达了书面的逾期租金通知，您可以向仲裁庭申请终止租约。申请须在您发出第三份通知后28天内提出。

要计入，每份逾期租金通知都必须载明：

• 欠租金额，
• 租金逾期的日期，
• 租客在仲裁庭对该通知提出异议的权利，以及
• 您已就此租约发出了多少份此类通知。

请记住，这份逾期租金通知是独立文件，不是14天补救通知。这条途径正是对付惯性迟付者的办法：您不再需要等他们累积满21天欠租才能行动。

整理证据包

下载免费的欠租明细 CSV。它按周期列出应付租金、付款分配、欠款和累计欠租，便于逐行核对总额。

在聆讯时您要递交一份整齐的材料。需要包括：

1. 租金分类账或欠租明细表：每个租金周期、应付多少、已付多少，以及滚动余额。要清楚到一个完全不了解您租约的人也能看懂。
2. 您与租客的全部沟通。每条短信、邮件和信件。这就是为什么书面记录如此重要。
3. 租约。
4. 您的通知（14天补救通知，或逾期租金通知）及其送达证明。
5. 租金金额的证据，来自租约或后续的加租通知。

我那宗1,150美元的案子上了仲裁庭。租客没有出席。仲裁员看了我的欠租明细表，核对了金额，作出了裁决。拿到裁决是一回事；把钱收回来是另一回事。但至少法律上的立场是清楚的。房东之所以输掉本可胜诉的案子，是因为证据是一鞋盒的银行对账单和截图。一份注明日期、准确、打印整洁的分类账就能完成大部分工作。

您不能做什么？

无论租客欠了多久，您都不能换锁、搬走租客的物品、切断公用设施，或自行强行赶人。威胁性言语也不行。我见过仲裁庭对失去冷静的房东判处惩罚性赔偿的案例。租约可根据具体情况通过有效通知或仲裁庭命令终止。如果租约依法终止后租客仍未离开，只有法院指派的执达员才能凭司法部令状实际驱逐。自行动手违法，会让您面对比欠租大得多的索赔。

我希望当初做得不一样的地方

我早期最大的错误是速度。我等得太久才落实书面。我去交谈，而不是发短信。我口头宽限，而不是记录还款计划。等到我升级处理时，欠款已经增加，而我的书面记录很薄弱。

另一件事：我当时全靠手工。查银行账户，逐一核对谁欠了什么，计算每笔付款逾期多少天。有多个房间和多名租客时，我有时会漏掉某人迟了三天，因为我正盯着另一个迟了十天的人。一间每周300美元的房间每天就是43美元，这种偏差累积得很快。

再说几个实用建议。别忘了押金：如果租客带着欠租离开，您可以通过 Tenancy Services 申请从押金中扣除。我至今手工填过不少押金索赔表，从来都不好玩，但确实管用。还要查一下保险：有些房东保单覆盖租客违约造成的租金损失，所以值得在需要之前先读清楚细则。

RentManager 如何处理这件事

在全部手工经历过这一切之后，那些电子表格、我会忘记设置的日历提醒、我按每天43美元为一间每周300美元的房间手工算的欠租，我决定一定有更好的办法。

RentManager 将每一笔租金付款与您银行流水中的租金计划进行匹配，因此欠租数字始终精确且即时，精确到分、精确到日。在此基础上：

• 租金分类账记录应付租金、已收付款、部分付款和滚动余额。Tenancy Services 要求欠租申请附上完整租金摘要，列明每周或每两周的应付款、漏付项目和逾期总额。
• 欠租明细表提供逐周期的应付与实付摘要。提交前，请将其与租金计划、付款记录及当前申请指南核对。
• 欠租流程可以显示已记录的提醒、逾期租金通知，以及欠租21天和反复迟付租金的仲裁庭申请依据。发出通知或提出申请前，请自行核对记录、送达日期和适用规则。14天补救通知属于另一程序。
• 仲裁庭流程会根据分类账、欠租明细和您选择的证据准备一份可供审核的欠租申请草稿包。提交前请核对事实、申请命令和附件。

您无需注册即可在在线演示中查看租金分类账和可供审核的欠租申请草稿包，也可以开通免费试用，从第一天起就让它对着你自己的银行流水做匹配。我是因为自己需要才做出它的。如果你在新西兰自管物业，你大概也需要它。

官方规则在哪里查阅

权威细节请参阅 Tenancy Services 关于逾期租金和违反《住宅租赁法》的说明、向仲裁庭申请的指南，以及司法部下的租赁仲裁庭。申请欠租时，请遵循当前的完整租金摘要要求。

相关流程请参阅我们的指南：针对非租金违约的14天补救通知、结束租约、驱逐租客，以及租赁仲裁庭。

常见问题

我的租客在新西兰停止付租。第一步该怎么做？

租金一逾期就立刻发出注明日期的书面信息，请他们查一下。多数逾期付款是银行或自动付款故障，一两天内就会到账。保留这条信息：如果事态升级，它会成为您书面记录的一部分。

租金要逾期多久我才能发出14天补救通知？

没有至少逾期5个工作日的要求。欠租未满21天时，14天补救通知给租客14个日历日付清欠款。至少逾期5个工作日的门槛适用于另一项针对反复迟付租金的程序。

租客欠到什么程度我才能申请终止租约？

如果租客未遵守有效的14天补救通知，您可以向租赁仲裁庭申请追讨欠租并请求终止租约。另外，如果申请时欠租至少21天，您可以不先发14天通知而请求终止租约。对于周期性租约，90天内三份符合条件的逾期租金通知是另一途径，须在第三份通知后28天内申请。结果由仲裁庭决定。

逾期租金通知和14天补救通知是同一份吗？

不是。它们是两份不同的文件。14天补救通知给租客14天付款。对于周期性租约的另一途径，每次租金到期后至少5个工作日仍未付清时，可以发出逾期租金通知。

租客欠了很久后我能自己换锁或赶人吗？

租约只能通过有效通知或仲裁庭命令终止。如果租约依法终止后租客仍未离开，实际驱逐须由司法部签发令状并由执达员执行。不要自行换锁或搬走物品。请参阅我们的驱逐指南和司法部令状程序。