如何在新西兰发出租金上涨通知（90天规定详解）

自2024年《住宅租赁修正法》起，新西兰有关租金上涨的规定发生了重大变化。通知期限从60天延长至90天，且房东在每个租约中每12个月只能提高一次租金。两项要求中有任何一项出错，通知即告无效——租客无需支付上涨后的租金，而您必须重新开始计时。

本指南介绍如何正确操作，法律的实际要求，以及出错后如何处理。

现行规定（2024年起）

• 提前90天通知——租金上涨生效前须提前90天告知。此前为60天。该规定适用于所有新发出的通知，无论租约何时签订。
• 每12个月仅限一次上涨——如果过去12个月内已有过一次涨租，则不得再发涨租通知。违者通知无效。
• 无涨幅上限——房东可提高任意金额，市场决定实际上限。

如何发出有效通知

涨租通知必须以书面形式发出。短信不算，口头沟通不算。您需要一份租客可以保存和查阅的书面文件。

通知必须包含：物业地址、当前每周租金、新每周租金、新租金生效日期，以及生效日期距通知日期至少90天的说明。

正确计算90天日期

从租客收到通知之日起计算，而非您书写通知之日。若通过邮寄且需两天送达，则90天从送达之日起计。实际操作中建议额外预留几天缓冲。

示例：若您于4月15日送达通知，最早生效日期为7月14日（90天后）。若租金于月初到期，则新租金首次适用于8月1日。

12个月限制

若过去12个月内已有涨租，则不得再发新通知。12个月从上次涨租生效之日起算，而非通知发出之日。若在限制期内发出通知，通知无效，租客无义务支付上涨金额。

送达方式

可通过以下方式送达：亲自交付、留置于租客住所、邮寄（新西兰境内邮寄视为7个工作日后送达）、或通过电子邮件（须租客书面同意接受电子通知）。电子邮件是最可靠的方式，有时间戳且自动留档。

固定期限租约

固定期限内只有当租赁协议中包含明确说明涨幅金额或计算方法的租金审查条款，或双方书面同意时，才可涨租。否则须等租约转为定期后再发出有效的90天通知。

实用检查清单

1. 确认上次涨租时间是否在12个月前。
2. 书面拟定通知，包含所有必要信息。
3. 确认生效日期距送达日期至少90天。
4. 以可留档方式送达——电子邮件确认或亲自交付并记录日期。
5. 保存含送达证据的副本。
6. 从生效日期起更新租金账目。