新西兰出租屋检查规则：频率、通知与时段
You can inspect your rental once every four weeks, with at least 48 hours written notice, no more than 14 days in advance, between 8am and 7pm (8am to 6pm for boarding houses). This guide covers what the RTA allows and what to record.
使用独立的检查清单和报告样本准备现场检查。RentManager 可将检查记录和后续维修工作关联到物业。
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下载免费的房屋检查报告 CSV 模板，并把完成的文件与其引用的带日期照片保存在一起。
房产检查是新西兰房东与租客之间最常见的矛盾来源之一。房东想检查投资物业的状况，租客想要居家隐私。《1986年住宅租赁法》明确规定了边界，内容比大多数人想象的更加具体。
本页介绍法律规定的检查时间和进入规则。实际检查时，可使用房屋检查清单、下载检查报告样本，或查看房屋检查应用如何整理记录。
本指南涵盖常规检查规则、可做和不可做的事情、检查内容及文件记录方法，帮助您在出现问题时保护自己。
检查频率限制
常规检查每4周最多一次。租赁服务局（Tenancy Services）明确规定，即使您担心房产状况或有新的租约，常规检查也不能超过这个频率。
每次检查须提前至少48小时书面通知，且通知不得提前超过14天发出。租赁服务局原话："必须在检查前至少48小时通知租客，且不得提前超过14天。"
检查时间须在上午8时至晚上7时之间（寄宿舍为上午8时至下午6时）。即使您认为存在问题，也不能不提前通知就上门。唯一的例外是真正的紧急情况或租客允许您在其他时间前来。
检查类型
- 常规检查：每4周最多一次，提前至少48小时书面通知，最多提前14天，上午8时至晚上7时进行。
- 入住检查：在租约开始前或第一天进行，记录房产入住时的状态。
- 退租检查：租客搬出时进行，最好有租客在场，与入住检查对比评估损坏情况。
- 甲基苯丙胺（冰毒）检测：租赁房产需提前48小时通知，寄宿舍为24小时。检测结果须在收到后7天内书面提供给每位租客。
可以检查哪些内容？
您可以检查整个房产，包括外部、车库和附属建筑，但不能翻阅租客的私人物品或阅读私人文件。检查是关于房产状况的，不是对租客生活方式的监控。
- 清洁度和整体状况
- 超出合理损耗的损坏
- 健康住宅合规项目：供暖、隔热、通风、排水、防风
- 烟雾报警器是否正常
- 未经授权的改动
为什么入住与退租记录很重要？
入住检查报告是租约结束时押金纠纷的证据。没有它，您就无法证明损坏是在租客入住前就已存在还是租客造成的。
良好的入住报告包括：每个房间的带日期照片、现有污迹或损坏的书面记录、租客签字确认。退租时以相同顺序拍摄相同照片，便于对比。
什么算合理损耗？
您不能向租客收取合理损耗的费用。这是指正常使用随时间产生的自然老化，例如地毯因长期踩踏变得扁平、油漆褪色、挂画留下的小钉孔。这些是拥有租赁房产的正常成本，不是租客损坏。
常见错误有哪些？
- 口头通知而非书面通知。电子邮件和短信均可，但需要记录。
- 只提前24小时通知。根据租赁服务局指引，正确的最低通知期为48小时，而非24小时。
- 通知提前超过14天。提前太早发出的通知无效。
- 未经租客同意每4周检查超过一次，这会给租客提供申请租赁法庭的理由。
- 没有做详细的入住检查报告，却在租约结束时试图扣押押金。
- 在非紧急情况下未经通知进入房产。
RentManager 包含检查记录、维修请求记录和文件存储功能，专为管理小型投资组合的新西兰房东设计，无需支付物业管理费。首套房产免费使用。
请问您正在以什么身份阅读：
本文基于我本人在新西兰经营出租物业的经验撰写。这是帮助您了解自身选择的一般信息，并非法律、税务或财务建议，RentManager 也不是您的律师或会计师。规则会变动，每份租约各不相同 - 在采取行动前，请向 Tenancy Services（租赁服务局）、IRD（税务局）或专业人士核实您自己的情况。