跨房产组合追踪净值和贷款价值比(LVR)

拥有多处房产的房东大多清楚自己在每一笔按揭上的净值状况,因为银行会告诉他们。较难看到的是合并后的整体情况:整个房产组合的总净值、综合贷款价值比(LVR),以及实际每周现金流,而不是打开三份不同的贷款对账单,自己动手做加减法。

为什么合并视图与单笔贷款对账单不同

银行对账单只告诉你一笔贷款相对于一处房产估值的余额。它不会告诉你:

• 如果把整个组合作为一个整体来看,你的综合LVR是多少(当银行评估是否向该组合追加放贷时,这一点很重要)
• 某处房产估值上升,是否抵消了另一处停滞或下跌的房产
• 扣除按揭利息和支出后的实际净现金流,而不仅仅是租金总额

这一点在你最需要快速掌握数据的时刻最为重要:再融资、购买另一处房产,或银行进行评估审查。而这些时刻恰恰也是手动从多份对账单中提取数字最容易出错的时候。

多笔按揭追踪实际需要什么

如果你曾经再融资、拆分过贷款,或者同一处房产名下有一笔以上的按揭(在追加贷款或引入第二贷款方之后很常见),单一的"贷款余额"字段无法反映你的真实状况。每笔贷款都需要单独追踪,包括余额,以及在相关情况下每笔贷款的利息可抵扣比例,然后在房产层面和组合层面正确汇总。

RentManager如何处理这一切

• 每处房产的净值和LVR,根据房产当前估值与按揭总余额计算得出,不是需要你手动更新的快照,而是实时数字。
• 多笔按揭支持。 为一处房产记录多笔贷款(再融资、追加贷款、第二贷款方),净值/LVR计算会正确汇总这些贷款,包括每笔贷款用于税务目的的利息可抵扣比例。
• 组合层面汇总。 一个仪表盘方块即可显示你名下所有房产的合并净值、综合LVR和每周现金流,而不需要逐处房产手动计算。
• 现金流,而不只是租金。 现金流数字会计入近期支出,而不仅仅是租金总额减去按揭还款,因此更能反映实际入账金额。

在实时演示中查看多房产、多按揭示例下的房产组合净值方块: 试用演示。

常见问题

房产估值从哪里来? 来自你输入的数值(政府估价CV或你自己的估计)。这不是实时估价数据源,所以在有新的CV或估价时请及时更新。

贷款余额是否与银行同步? 不会,贷款余额需要按房产手动输入。这是一个追踪和汇总工具,不是银行数据同步工具。

这能取代银行或贷款经纪人给我看的数据吗? 不能,它提供的是你名下所有房产的合并视图,而银行每次只能看到一笔贷款。

如果我只有一处房产呢? 单处房产的净值和LVR数字本身仍然有用。随着房产数量增加,组合汇总会变得更有意义。

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