新西兰周期性与固定期限租赁：该选哪种？

在新西兰签订新租赁协议时，您需要在两种类型之间选择：周期性租赁和固定期限租赁。两者之间的差异对房东和租客均有重要影响，尤其是在租约终止方式和时间方面。2024年《住宅租赁法》修正案大幅改变了规则，许多房东仍在沿用过时的理解。

什么是周期性租赁？

周期性租赁没有固定的终止日期，持续按周或按双周滚动，直至一方发出终止通知。对于房东，终止周期性租赁需要RTA 2024修正案中规定的具体理由，例如：出售房产且销售协议要求空置交付、本人或近亲属将入住、房产用途变更、需要大规模翻修等。

对于租客，只需提前21天书面通知即可终止周期性租赁，无需说明原因（2024年修正案自2025年1月30日起将此期限从28天减至21天）。

什么是固定期限租赁？

固定期限租赁有明确的开始和结束日期，通常为6个月或12个月。除特殊情况（如家庭暴力条款）外，任何一方均不得未经对方同意提前终止。

固定期限届满时不会自动终止。根据现行法律（2021年后），除非双方同意续签固定期限协议，或一方在最后阶段发出终止通知，固定期限租赁届满后将自动转为周期性租赁。

哪种更适合房东？

固定期限租赁适合：当您需要一定期间的稳定收入、计划出售或翻修、希望与学年对齐（学生公寓），或希望锁定优质租客时。

周期性租赁适合：当您希望保留灵活性（尽管现在理由受限）、对新租客有顾虑或房产在热门地段可快速出租时。

固定期限与周期性租赁的租金上涨规则有何不同？

无论哪种租赁类型，租金每12个月只能上涨一次。固定期限租赁的任何租金上涨必须在协议本身中注明；周期性租赁则需提前60天书面通知（寄宿公寓为28天）。

提前终止固定期限租赁会怎样？

如果租客希望在固定期限结束前离开，理论上需承担剩余期限的租金。但房东有责任采取合理措施重新出租，不能在可以重新出租的情况下要求租客支付全部剩余租金。

固定期限即将到期时，你应该怎么做？

不要等到自动转为周期性租赁才行动。在到期日之前，我会以书面形式向租客提出三种选择：按约定租金续签类似期限、按约定租金转为周期性租赁，或在期满时搬离。如果选择续签，则以租赁协议附录的形式记录新租金和新期限，双方签字。若续约时上调租金，这属于租金上涨，需提前至少60天书面通知，且每12个月只能上涨一次，因此我会至少提前两个月（而非六周）提出，并且仅在当前期限已满一年时进行。

RentManager追踪租赁开始/结束日期、计算下次可允许的租金上涨日期，并存储所有租赁文件，有效防止遗漏重要节点。