房东不修怎么办：新西兰租客的升级路径
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在新西兰，如果房东不做维修，租客的路径是：先发出14天整改通知，然后通过租务服务处申请免费调解，再向租务法庭提出申请（申请费28元），法庭可以命令施工、判处赔偿或下调租金。在窄条件下，依据1986年《住宅租赁法》第45(1)(d)条，租客可以自行安排维修并索回合理支出，但这是补偿请求，不是从租金里扣款的授权。绝不要扣租：那本身就是一项违约。
在 RentManager 里，租客的报修从送达即带时间戳并附照片，每一次审批和派工都带日期，因此「你什么时候告诉我的」永远有答案。
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你报修了，没有动静。你又报了一次，还是没有动静。以下是法律实际给你的手段，以及你应当使用它们的顺序。
第一步：让你的报修变得可证明
在升级之前，先确保存在一份带日期的记录。依据1986年《住宅租赁法》第40(1)(d)条，你必须在发现损坏或需要维修后尽快通知房东，而在租务法庭上，你何时通知这一日期，比几乎任何其他事情都重要。
如果到目前为止都是电话沟通，现在就发一条简短的书面消息把它归纳下来：出了什么问题、你第一次告诉他们是什么时候、是怎么说的。附上照片。仅这一条消息，就把各执一词的回忆变成了证据。
房东实际欠你什么
核心义务是第45(1)(b)条：房东必须在考虑房屋年限与性质的前提下，提供并维持房屋处于合理的维修状态。与之并列的还有健康家居标准（s45(1)(bb)）、烟雾警报器（s45(1)(ba)），以及一般的建筑、健康与安全要求（s45(1)(c)）。
也要看清诚实的边界。法律没有规定固定期限。1920年代的老屋不会被套用新建房的标准。「合理」是就具体故障而言的：冬天没有热水，和衣柜门卡住，不是一回事。
升级路径
1. 14天整改通知
这是一份正式的书面通知，给房东14天时间纠正违约。通知应写明物业、指出违约事项（例如未依s45(1)(b)维持房屋处于合理维修状态）、说明你要求做什么，并注明日期。保留副本和送达凭证。
很多房东在这一步就会行动，仅仅因为这份通知表明你懂流程。
2. 通过租务服务处免费调解
如果14天过去了，就通过租务服务处申请调解。它是免费的，比开庭快得多，而且调解达成的协议可以具有约束力。多数维修纠纷到此为止。
3. 租务法庭
申请费为28元。法庭可以命令施工、判处赔偿、就房屋不达标的期间下调租金，情节严重的还可以终止租约。
带上：你带日期的报修记录、带日期的照片、整改通知、任何回复，以及一份简短的时间线。裁判员很少能拿到关于故障本身的专家证据；他们拿到的是时间线，而把自己那条线记录清楚的一方，往往获胜。
自己修，然后索回费用
第45(1)(d)条要求房东补偿你合理的维修支出，但仅限于同时满足以下三点：
- 该失修并非因你违反租约造成；且
- 它可能造成人身或财产伤害，或本身严重而紧急；且
- 你已通知房东，或已作出合理的通知尝试。
晚上11点没人接电话时叫的紧急水管工：极有可能获赔。因为等得不耐烦就换掉一台老旧洗碗机：不在此列。请保留发票，以及你尝试联系对方的记录。
要点：这是一项补偿请求，并不构成从租金中扣除该费用的授权。
唯一不要做的事
不要扣租。这是最常见的本能反应，也是危害最大的。欠租本身就是一项违约，会让你面临14天通知乃至被终止租约的风险，并且把你本来可以赢下的听证，白白送给房东一个论点。照付租金，另行升级。
如果你是读到这里的房东
上面这一切，都是在报修无人回应时会发生的事，而其中几乎没有一件是关于维修本身的。你能掌控的步骤很小：
- 当天就确认收到，即使维修要两周后才安排。多数不利裁决输在沉默，而不是输在延迟。
- 保持可联系。s45(1)(d)的第三项，正是你能影响的那一项：如果租客总能触达一个有记录的渠道，「已作出合理的通知尝试」就会朝你这边解释，而你也保住了对谁来做、以什么价格做的控制权。
- 留下日期。一份带日期、有派工记录和完工说明的日志，胜过一张短信截图。
RentManager 如何改变这一点
这些纠纷之所以存在，多半是因为报修和回应分别躺在两部手机里。在 RentManager 里，租客从自己的门户提交请求并附上照片，从送达那一刻起就带时间戳，而这正是s40(1)(d)所依据的时点。房东在一个队列里看到它、审批支出、指派工人，每一次状态变更都带日期。一年之后，「你什么时候告诉我的」有了答案。
相关阅读：维修由谁付费、什么算紧急，以及维修进入通知。其余内容都在房东中心。
常见问题
在新西兰，可以在维修完成前停付租金吗？
不可以。扣付租金本身就构成违约，即使你关于维修的投诉完全站得住脚，也会让你面临欠租通知。它还会削弱一份本来很有力的法庭申请。请继续付租，并通过正规途径升级。
14天整改通知怎么写？
必须是书面的，写明物业和租约，指出违约事项（例如未依第45(1)(b)条维持房屋处于合理的维修状态），说明你要求做什么，并给房东14天时间去做。保留副本以及你如何送达的凭证。
把房东告到租务法庭要多少钱？
申请费是28元。通过租务服务处的调解是免费的，多数维修纠纷不必开庭就能解决，所以通常值得先试一试。
我可以自己把维修做了，然后从租金里扣吗？
不能从租金里扣。依据第45(1)(d)条，在失修并非你违约造成、可能造成人身或财产伤害或本身严重而紧急、且你已通知或已作出合理通知尝试的前提下，房东必须补偿你合理的维修支出。那是一项补偿请求，不是扣款的许可。
关于1986年《住宅租赁法》的一般性信息，内容截至2026年8月。不构成法律意见；租务服务处可以就你的具体情况提供协助。
本文基于我本人在新西兰经营出租物业的经验撰写。这是帮助您了解自身选择的一般信息，并非法律、税务或财务建议，RentManager 也不是您的律师或会计师。规则会变动，每份租约各不相同 - 在采取行动前，请向 Tenancy Services（租赁服务局）、IRD（税务局）或专业人士核实您自己的情况。