电子表格、纸质表格、软件——我全试过了，告诉你哪个真正好使

我先说说自己是怎么走上开发物业管理软件这条路的，因为这个过程恰好能解释为什么市面上的工具对我都不太够用——如果你的情况跟我差不多，可能对你也一样。

我在Auckland CBD有四套公寓——一套三居室、两套一居室带车位、一套一居室。三居室我按房间分租过，租给过不认识的人、学生组合、也租给过家庭。这些年一直靠手动方式管理所有事情。

最早用的是电子表格。一个Google Sheet，每套房一个标签页，每个房间一列，记着租金到期日、已付金额、累计欠租。按日租金我手算——$300/周的房间算下来每天$43——每次有租金到账就手动更新表格。勉强能用，直到三套房同时有租客欠租，我彻底跟不上了。

后来试了GnuCash。正经的复式记账软件，追踪资金流向很好用，但它没法告诉我谁在拖欠租金，也生成不了去Tenancy Tribunal需要的那种欠租明细表。

纸质表格也没少用。14位以上租客的押金退还表格我全是手工提交的，每次都是同一套烦人的流程：填租客信息、算扣除额、邮寄给Tenancy Services、等结果。每次租约结束还得给每个房间的租客单独写邮件，算最后一笔租金，算押金该扣多少，然后祈祷自己算术没出错。

经历了两次Tribunal案件、一次告body corporate的Disputes Tribunal，再加上一场打了11年的高等法院建筑缺陷诉讼之后，我决定必须找一个专门的工具。我把市面上能找到的都看了一遍，下面是我的真实评价。

Palace

网站：palacesoftware.com
价格：不公开，需要联系销售。

Palace是新西兰这行的老大哥，大多数大型物业管理公司都在用。信托会计、业主分成、维修流程、检查、合规——全套功能都有。

优点：功能非常全。如果你是管几百套房的专业PM，Palace该有的都有。信托会计做得扎实，Xero对接也没问题。产品存在很多年了，该踩的坑基本都踩完了。银行数据走Xero通道接入。

对我来说的问题：它就是给物业管理公司设计的，不是给自管几套房的小房东用的。价格也是面向企业市场的。上手门槛高。我根本不需要信托会计和业主分成功能，因为我自己就是业主。对自管房东来说，功能太重了，价格也太贵了。

最适合：管理20套以上房产的专业PM公司。你要是自管几套出租房，Palace不适合你。

MyRent

网站：myrent.co.nz
价格：1套房产起价$20+GST/月（约$23），逐级递增。一个3套房产的房东每月约$44含GST。

MyRent大概是新西兰自管房东软件里知名度最高的——约40,000名房东在用，Trustpilot评分4.8星，累计追踪的租金超过$21亿。2017年起步，口碑是实打实挣出来的。

优点：找租客和入住流程做得非常好。从找租客、在TradeMe发广告、生成租赁协议、到缴纳押金——MyRent把这一整套流程做得很顺。产品上下游打通了，从发广告到签约一站式完成。用户基数大，意味着产品经过了充分验证，稳定性好。

对我不太合适的地方："Hands-Free"代收租金的模式是租客把钱付给MyRent，他们中间扣几天，再转给你。我选择自管就是因为不想让中间方夹在我和租金之间。很多实用功能是基础月费之外另加钱的，所以实际支出会比看起来高。至于租约签了之后的日常管理——欠租追踪、银行对账、Tribunal准备、税务报告——给我的感觉是优先级排在找租客功能后面。

我的理解是这样的：MyRent的强项在找租客和签约这一段，RentManager的强项在租客住进来之后的管理。两家各有所长，恰好互补。如果你最头疼的是找不到租客、签约流程繁琐，MyRent做得很好。如果你的痛点是追踪租金、催欠款、报税、准备最坏情况的Tribunal材料，这正是我开发RentManager要解决的。

最适合：主要需求是找租客、办入住和代收租金的房东。如果你不介意租金经过第三方，也不需要详细的欠租追踪或Tribunal工具，MyRent是很靠谱的选择。

Keyhook

网站：keyhook.com
价格：房东免费（靠租客端的服务盈利）。

Keyhook一开始是面向租客的平台，后来拓展到了房东工具。可以创建租赁协议、缴纳押金、处理维修请求，还有基本的租金追踪。租客可以建一份带推荐信的租房简历，这个想法确实不错。

优点：免费，这点没什么好挑剔的。租客入住体验做得不错。数字租赁协议和押金缴纳功能都包含在内。团队在积极迭代，新功能不断在加。

对我不够用的地方：租金追踪功能比较基础，欠租自动化很有限——而这恰恰是我最需要的。因为他们的收入来源是面向租客的付费服务，房东端的功能感觉不是开发重点。税务报告功能有限，银行同步也不是核心功能，你还是得手动去查谁交了租金。

最适合：需要一个免费工具来管理租客关系、不太需要详细财务追踪或欠租自动化的房东。

Renti

网站：renti.co.nz
价格：基础版免费，付费计划可选。

Renti的定位是把租金收取和追踪做简单。确实简单，设置起来也快，这点我挺认可的。有基本的租金追踪、付款提醒和租客沟通功能。

优点：简单直接。如果你想要一个十分钟就能上手的工具，Renti做到了。而且专注新西兰市场，这一点比很多人想的要重要。

对我不够用的地方：功能范围比较窄，满足不了我的需求。报告功能基础，对接的外部服务也少。如果你需要详细的费用追踪或者生成法律文件——欠租明细表、Section 55通知这些——很快就会碰到天花板。

最适合：一两套房产、只需要简单追踪租金、不想搞太复杂的房东。如果这就是你的需求而且够用了，简单本身没什么不好。

电子表格

价格：免费。

电子表格我用了好几年，所以会公平评价它。一个做得好的表格确实能追踪租金、分类费用、算欠租。你百分百清楚它怎么运作，因为是你自己搭的。不依赖任何公司，想怎么改就怎么改。

但它最终还是让我受不了。没有任何自动化。每周我都得登录银行账户，挨个看哪些租客付了款，再更新表格，脑子里还要记着该催谁。十来个租客的时候，光是数据录入每周就要一个小时。一个公式写错了，你的记录可能一直错到报税——更惨的是，错到去Tribunal开庭才被发现。没有银行同步、没有自动生成文件、没有提醒。到了报税时节，IR3R的所有内容都得靠我手动分类汇总。

电子表格适合只有一套房、而且足够自律的房东。一旦你有多个租客分散在好几套房里，它就开始扛不住了。我太清楚了，因为我一直用到它彻底扛不住才换的。

最适合：一套房，表格功底扎实，而且每周雷打不动更新记录绝不偷懒的人。

什么才是我真正在意的

不用登录银行就知道租金到了没有。银行同步自动把到账的付款匹配到对应的租客。这是我用过的最省时间的功能。以前我周日早上都在一笔笔核对银行流水，现在这件事完全自动了。

尽早发现欠租。我那笔$1,150的Tribunal案件，一开始就是漏了一次付款没及时跟进。如果当时有第3天、第7天、第14天的自动提醒，问题在$300的时候就能被发现了。

能直接生成我真正需要的文件。带正确欠租金额的Section 55通知、Tribunal要求格式的欠租明细表、通过MBIE系统缴纳押金而不是填纸质表格。这些东西我手工做过太多次了。

让报税不再痛苦。全年随时按IR3R分类录入费用，到了报税的时候就不用坐在厨房桌前苦苦回忆每笔交易到底是什么了。

租客数据不出新西兰。Privacy Act 2020我很当回事。RentManager的所有数据都托管在AWS的Auckland区域，你租客的个人信息不会离开新西兰国境。

RentManager NZ

网站：rentmanager.nz
价格：Starter $9/月（1套房产），Standard $19/月（最多5套），Standard+ $29/月（最多10套）。免费试用一个月。

这就是我因为找不到合适工具而自己开发的。银行同步自动匹配新西兰各大银行的租金到账，实时欠租追踪加自动提醒，Section 55/55A通知一键生成，Tribunal格式的欠租明细表，按IR3R分类的费用管理，MBIE押金缴纳，Healthy Homes合规追踪，租客申请筛选。

我每天都在自己的房产上用它。每一个功能的存在都是因为我自己用得到，不是因为某个产品经理觉得写在功能列表上好看。

坦白说：你现在读的是RentManager的博客，所以我对自家产品的评价你可以打个折。不过上面每个工具我都尽量做到客观评价，包括那些免费的、可能对你来说完全够用的。

不管选什么工具，都要问清这几点

数据存在哪里。问清楚。这很重要。

能不能导出自己的数据。你应该随时能把记录以可用的格式导出来。

还在不在持续更新。新西兰的租赁法和税务规则经常变，软件不跟着更新就会落后。

有没有针对新西兰的本地化功能。国际通用工具通常不支持押金缴纳、RTA通知要求、IR3R分类。这些不是什么小众需求——对新西兰房东来说它们就是核心功能。

试试RentManager

如果你是新西兰的自管房东，受够了电子表格、手动查银行和填纸质表格，RentManager就是我专门为解决这些问题而做的。

去 rentmanager.nz 免费试用一个月——不需要绑信用卡。