新西兰 90 天终止租约通知：何时可以使用

90 天无理由通知是 2024 年《住宅租赁修正法》最受关注的变化。它让房东重新拥有一条无需举证理由的终止途径，但通知本身仍必须正确、采用书面形式并妥善送达，否则租务法庭会视同从未发出。

房东何时可以使用 90 天通知？

房东可提前 90 天书面通知终止周期性租约，无需给出理由。该规定自 2025 年 1 月 30 日起适用，即 2024 年《住宅租赁修正法》恢复了 2020 年修正法所取消的无理由途径之时。在 2025 年之前，房东只能基于特定且可举证的理由终止周期性租约；90 天通知恢复了无需理由即可终止租约的选择。

发出 90 天通知需要理由吗？

不需要。这正是 90 天途径的意义所在，它就是「无理由」选项。如果你确实有特定理由（需要交吉的无条件买卖、业主或家庭成员入住、雇主提供的住所），这些各自适用更短的 42 天通知期。持续拖欠租金或反社会行为，在取得租务法庭裁定后，可适用 14 天。当上述更短、需具体理由的途径都不适用，或你不愿披露理由时，使用 90 天无理由通知是合适的。

90 天如何计算？

通知必须写明租约结束的确切日期，且该日期须在租客被视为收到通知之后至少 90 天，而不是你书写或寄出后 90 天。送达时间取决于方式：当面交付视为立即送达；放入信箱或贴在门上视为送达后 2 个工作日；邮寄视为寄出后第 4 个工作日送达；发送至电子送达地址，下午 5 点前视为当天送达，5 点后则为下一个工作日。送达日期算错，90 天就会从错误的一天开始起算。

90 天通知可能出什么问题？

90 天通知在租务法庭最常见的失败原因包括：给出的天数不足 90 天（哪怕只差一天）、以口头而非书面方式发出、发送至租客未同意的地址或方式（因而无法证明送达），或结束日期相对于实际送达日期计算错误。租务法庭会仔细核对这些日期，少一天的通知与完全没有通知同等对待。

90 天期满后会发生什么？

通知期结束且租客搬离后，收尾步骤与其他租约结束时相同：最终检查、押金结算（由租客向租务服务局申请退还，或你就损坏或欠租提出扣押主张）、清偿未付租金以及归还钥匙。请保留已签署的通知、送达证明和最终检查报告。如果终止租约日后出现争议，这些正是租务法庭真正会审视的材料。RentManager会生成通知、追踪其生效日期，并把已签署的副本和送达证明归档在租约下，几个月后万一受到质疑，这份记录依然完整可查。

常见问题

租客可以对有效的 90 天无理由通知提出异议吗？
如果租客认为通知属于报复性质（针对租客行使法定权利而发出，例如要求维修），可以向租务法庭提出申请。除此之外，一份正确发出、非报复性且未说明理由的 90 天通知本身即为有效。

固定期限租约的 90 天规定有所不同吗？
没有不同。90 天无理由通知适用于周期性租约。根据 2024 年修正法，固定期限租约在约定的到期日结束；提前终止需要租客同意或具备特定理由。

我可以在发出 90 天通知的同时说明理由吗？
可以，但如果真实理由其实属于更短通知期的情形（需要交吉的出售、业主入住、雇主住所），应改用正确的 42 天途径：它可以更早生效，且是该情形下法律上准确的通知。