新西兰 42 天终止租约通知：三种适用理由

与无需理由的 90 天通知不同，42 天通知始终需要一个具体且真实的理由，而且这个理由必须确实成立。若以并非真实意图的理由发出通知，除通知本身无效外，房东还可能被判处惩罚性赔偿。

42 天通知的三种理由是什么？

房东可基于以下任一理由，提前 42 天书面通知终止周期性租约：

• 出售并需要交吉。存在一份无条件的买卖协议，且要求以空置状态交付房产。如果买卖不要求交吉，买方将承接现有租约，租客继续居住，此时既不需要也无法基于该理由发出通知。
• 业主或近亲入住。业主或家庭成员将搬入该房产作为其主要居所，并在租约结束后至少居住 90 天。
• 雇主提供的住所。该房产需供租约中列明、受雇于房东并为此目的工作的雇员或承包商使用。

为什么 42 天比 90 天无理由通知更短？

这三种理由都涉及房东无法控制的时间节点：交割日、家庭成员的入住日，或新员工的上岗日，因此通知期比开放式的 90 天无理由途径更短。作为换取更短期限的条件，房东必须确实拥有一个符合上述三种理由之一的真实且可举证的原因。

如果所述理由并不属实会怎样？

以并不真实的 42 天理由发出通知，例如声称自己或家人要入住，而真实计划是以更高租金重新出租，这不只是程序问题。一旦租客日后证明了真实原因，房东可能面临惩罚性赔偿的索赔。相比单纯写错日期，租务法庭对虚假理由的处理要严厉得多。

42 天如何计算？

与所有通知一样，42 天从租客被视为收到通知之日起算，而不是从书写或寄出之日起算。送达时间取决于方式：当面交付视为立即送达；放入信箱或贴在门上视为 2 个工作日后送达；邮寄视为寄出后第 4 个工作日送达；发送至电子送达地址，下午 5 点前视为当天送达，5 点后视为下一个工作日送达。

42 天期满后会发生什么？

收尾步骤与其他租约结束时相同：最终检查、押金结算、清偿未付租金以及归还钥匙。请保留通知、真实理由的证明（买卖协议、入住计划的证据，或雇佣记录）以及送达证明。如果租客对租约终止提出异议，这些正是租务法庭真正会权衡的证据。RentManager会依据正确的理由生成通知、追踪其生效日期，并把它与所依赖的买卖协议或雇佣记录一并归档，万一日后受到质疑，这些证据也不会遗失。

常见问题

如果买卖仍是有条件的，我可以使用 42 天出售理由吗？
不可以。买卖协议必须先成为无条件，才能发出 42 天通知。有条件协议尚不足以支持该理由。

业主或家庭成员必须在该房产居住多久？
自租约结束后起，至少 90 天，并作为其主要居所。

我可以对固定期限租约发出 42 天通知吗？
根据 2024 年修正法，固定期限租约在约定的到期日结束。上述 42 天理由适用于终止周期性租约；提前终止固定期限租约需要租客同意，或依相关条款满足同样的特定理由。