新西兰租客权利：2026 年房东能做和不能做什么的完整指南

如果您在新西兰租房，1986 年的住宅租赁法（经 2020、2022 及 2024 年修订）给予您的保护比大多数租客意识到的要多得多。那些违规的房东和物业经理依赖的就是租客不清楚法律界限在哪里。本文是简明版。

1. 安宁享用权

根据住宅租赁法第 38 条，房东不得干扰租客合理的安宁、舒适或隐私。这称为安宁享用权。这意味着：

• 房东不能不打招呼就上门。
• 不能一天给您发 50 条关于房屋的短信。
• 不能在您不在家时用备用钥匙自行进入。
• 不能未经您同意看房就挂出"出售"招牌。

违反安宁享用权的房东，可能被租赁裁判庭判决支付最高 2,000 纽币的惩罚性赔偿。

2. 检查期间的隐私权

房东只能每 4 周进行一次常规检查，须至少提前 48 小时书面通知，且不得超过 14 天前预约。检查须在上午 8 点至晚上 7 点之间进行（寄宿公寓为 8 点至 6 点）。

检查过程中，房东可以查看房屋一般状况，但不能翻看您的个人物品、查阅您的文件，或进入您未同意的房间。完整规则见 新西兰房东多久可以检查一次。

如果房东检查更频繁或通知时间不足，这属于违法行为。

3. 租金上调需提前 60 天通知

根据 1986 年住宅租赁法第 24 条，房东在任何租金上调生效前须至少提前 60 天书面通知（寄宿公寓为 28 天）。每份租约每 12 个月只能上调一次租金。

常见的误解（包括 RentManager 早期的一些文章）是 2024 年修订法将此延长至 90 天。并没有。第 24 条仍然要求 60 天，2024 年修订并未改动。流传的 90 天数字几乎总是与 2024 年修订法恢复的、针对定期租约的 90 天无理由终止相混淆。

如果房东给您的通知少于 60 天，或一年内两次上调租金，通知无效。您无须支付较高金额。您可以继续按原金额付租，如果房东坚持，可以在租赁裁判庭提出异议。详见 租金上调通知规则。

4. 押金退还权

您的押金由租赁服务局（MBIE）保管，不是由房东保管。租约结束时，除非房东对超出合理磨损的损坏、未付租金或未付水费有合法索赔，否则押金必须退还给您。

退款流程：

1. 双方签署押金退款表格，同意分配方案。
2. 租赁服务局在收到完整表格后3-5 个工作日内付款。
3. 如果对分配方案有争议，任何一方均可向租赁裁判庭申请。

关键一点：房东不能因合理磨损扣押押金。地毯压扁、油漆褪色、挂画留下的小钉孔，都不能扣除。详见 新西兰押金退还需要多久。

5. 特定情况下提前终止固定期限租约的权利

通常固定期限租约对双方都有约束力。但在特定情况下您可以申请提前终止：

• 家庭暴力 - 您可以向房东递交家庭暴力退出通知，2 天即可生效。
• 身体上无法继续居住 - 需持牌医师证明。
• 不合理的困难 - 如果超出您控制范围的情况使租约不合理，可以向裁判庭申请缩短固定期限。

除这些情况外，违约终止固定租约通常意味着支付租金直到新租客入住，外加合理的重新出租成本。

6. 符合健康住房标准的房屋权

自 2025 年 7 月 1 日起，新西兰每一套住宅出租房必须符合全部五项健康住房标准：供暖、隔热、通风、防潮/排水、防风。如果您租的房子不合规，房东就违反了该法，您可以：

• 要求房东书面提供健康住房声明。
• 要求进行合规施工。
• 如房东拒绝，可向租赁裁判庭申请 - 违规房东每项标准可被罚款最高 7,200 纽币。

您不必住在寒冷、发霉的房子里。详见 健康住房标准详解。

7. 不支付出租费的权利

自 2018 年 12 月 12 日起，向租客收取出租费属违法。物业经理或房东不能以签租约为条件向您收取出租费、行政费、入住费、申请费、钥匙费或任何类似的前置费用。

房东唯一可以合法要求的前置款项是：

• 预付租金（周租最多 2 周，月租最多 1 个月）。
• 押金（最多 4 周租金）。

如果有人向您索要其他费用，就是违法。详见 新西兰出租费说明。

8. 合理维护和维修的权利

根据该法第 45 条，房东必须：

• 提供并保持房屋处于合理的维修状态。
• 遵守所有建筑、健康和安全要求。
• 尽快响应紧急维修（热水故障、马桶堵塞、漏水）。

如果您报告维修而房东不作为，您可以：

1. 书面提出请求并设定合理期限。
2. 向租赁裁判庭申请工单。
3. 在极端情况下，按照正确流程自行施工并追讨费用。

9. 租约终止时获得合理通知的权利

规则在短期内两次变化。工党的 2020 年 RTA 修订法（2021 年 2 月 11 日生效）取消了定期租约的无理由终止。国家党的 2024 年 RTA 修订法（2025 年 1 月 30 日生效）恢复了此项。自 2025 年 1 月 30 日起，房东可以通过以下方式终止定期租约：

• 90 天通知，无须理由。
• 42 天通知，如业主或家属搬入、无条件售房且需空房交付、或房屋需给租约中指明的雇员使用。
• 14 天通知，如您在 90 天内 3 次租金欠缴（需裁判庭命令），或有严重反社会行为。

使用 90 天无理由条款的房东不能因您主张权利而报复 - 根据 RTA 第 54A 条，报复性终止本身就是违法行为。如果通知紧随您投诉霉菌、要求健康住房声明或提起裁判庭申请之后，请告知裁判庭。他们可以撤销通知。详见 新西兰租约如何结束。

10. 不受歧视的权利

根据 1993 年人权法，房东出于以下原因拒绝出租或给予较差待遇属违法：

• 种族、肤色、族裔或民族出身
• 性别、怀孕或家庭状况
• 年龄
• 宗教或伦理信念
• 残疾
• 就业状况或领取福利
• 性取向

房东仍可根据推荐人、收入和信用记录选出最合适的申请人，但不能因为您领疾病补助、有小孩或族裔背景而把您筛掉。

11. 获得书面租约的权利

每份住宅租约都必须由双方签署书面租赁协议，协议须包括地址、姓名、租金、押金金额、开始日期，以及（固定期限的）结束日期。您有权获得一份。

如果没有书面协议就入住，不代表没有租约 - 您依然享有法律赋予的所有权利。但缺失的协议本身就是房东的违规行为。

12. 向租赁裁判庭提起争议的权利

租赁裁判庭是租客与房东之间争议的第一站。费用低（申请费约 20 纽币）、相对快速（大多数案件在几周内开庭），且无须律师。您可以在 tenancy.govt.nz 网上申请，处理：

• 押金争议
• 租金欠缴或多付
• 非法上调租金
• 维护失责
• 违反安宁享用
• 健康住房不合规
• 提前终止固定期限

裁判庭可判决最高 10 万纽币的赔偿，作出对双方均具约束力的命令。

权利受侵害时该怎么办

1. 记录一切。日期、时间、短信副本、问题照片。
2. 书面投诉。电子邮件最理想，能形成带日期的记录。
3. 给房东合理时间纠正，再升级。
4. 联系租赁服务局（0800 TENANCY / 0800 836 262）获取免费建议。
5. 如果房东不配合，向租赁裁判庭申请。

您不会因维护权利而被"拉黑"。新西兰没有官方黑名单，房东因投诉而报复（涨租或终止租约）本身就构成违法行为。

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