新西兰Tenancy Tribunal亲历：我希望当初有人告诉我的那些事

如果你正在看这篇文章，你多半心里正犯愁。也许租客欠着租金还不回你消息。也许他们把房子糟蹋了一通就拍屁股走人了。不管是哪种，你要面对的是Tenancy Tribunal的流程，光想想就头大。我先跟你说两件事：我自己走过两次，你绝对应付得了。

第一次是追$1,150的欠租。最后通过电话调解解决了 - - $700押金归我，剩下的$450按每周$20偿还。也就是说，我要花22周以上去追一笔本来就该给我的钱。

第二次更复杂。租客未经允许养了只猫，把地毯抓得烂七八糟还到处撒尿，沙发侧面也毁了。租客拿毯子盖住沙发上的破损处遮掩，直到搬走之后我才发现。整个房子还需要请人做专业清洁。更糟的是，这个租客显然在屋里吸过或者制过冰毒 - - 物业公司给我发来了大约$2,400加GST的除污账单，保险赔不了 - - 虽然我的保单确实涵盖冰毒污染（不是所有保单都涵盖这个，建议你查一下自己的）。保险公司说他们本来可以赔，但要我拿出定期验房记录，而我没有。我之所以没做验房，是因为租客一直推脱 - - 一会儿说上班时间不固定，一会儿说没空，约好了又爽约。我好不容易进去了一次，屋里烧着浓烈的熏香 - - 大概是为了盖住冰毒和猫尿的气味 - - 猫也被藏到了看不见的地方。墙壁已经被烟熏暗了，但我当时没反应过来。教训：如果一个租客三番五次回避验房，这件事本身就是个大红旗。这个租客Tribunal庭审都没来。我提的每一项索赔都赢了 - - 从$760押金里判了$673.69给我。但就算赢了，我还是亏。押金远远不够补上墙面、除污、地毯和沙发的费用。在Tribunal赢了不代表你能全身而退 - - 只是把损失控制住了。

两个案子都不好受，但都能扛过去。以下是我走这两遭之前希望有人提前告诉我的。

什么时候该申请

你先试着自己解决，解决不了再申请。追欠租的话，一般是你的Section 55通知（固定期限租约用55A）到期了，租客既不付钱也不搬 - - 这时候就该去Tribunal了。房屋损坏的索赔，可以等租客搬走、你评估完损失之后再申请。

别拖太久。多等一周就意味着欠得更多、追回来的可能性更低。

怎么申请

在tenancy.govt.nz上在线提交就行，立案费$28。用大白话描述你的情况 - - 发生了什么事、你要求赔偿什么、希望Tribunal怎么裁。不用请律师，也不允许请律师 - - 双方都是自己上。这不是高等法院，本来就是给普通人解决租房纠纷用的。

一般几周之内就会给你排个庭审日期。裁决是有法律约束力的。你可以上诉到District Court，但那就意味着要请律师、走正式的民事诉讼程序了。除非你特别有把握能翻盘，否则这个时间和金钱的投入大概率不值得。还不如认清损失、吸取教训、确保以后不再踩同样的坑。

要准备什么

案子赢不赢，关键就在准备工作上。审判员没去过你的房子，也不认识你的租客。他们做判断完全依据你摆到他们面前的材料。把证据整理清楚 - - 简要说明事情经过，每项索赔逐条列出，你要Tribunal怎么裁。

欠租明细表。如果你要追欠租，就得逐期列出来：每周应该交多少、实际交了多少、累计还欠多少。要做到一个完全不了解你租约情况的人都能一目了然。在我的欠租案里，这是最关键的一份文件。我从银行对账单里一条条手工整理出来的，花了好几个小时。

照片。索赔房屋损坏的话，照片就是一切。你需要入住时的照片和退租时的照片，两组对比。在我那个猫损坏的案子里，被抓烂的沙发、满是污渍的地毯 - - 照片往那一放，每项索赔都不用多解释。没有照片的话，就变成我空口说白话，对面还是一个连庭都没到的租客。每次入住和退租都要拍照。每个房间，每个角落。这一点我怎么强调都不为过。

收据和发票。清洁费、更换物品的花费、专业报价 - - 统统留好。只要你有收据，审判员基本不会质疑。

折旧计算。这个很多人没想到。Tribunal不会判全额赔你一个新的。他们会要求你扣掉合理的使用损耗。一张沙发预期寿命十年，用了三年被猫毁了，你只能拿到剩余七年的价值，不是一张全新的沙发。沙发和地毯我都做了折旧计算。算法不难，但你得把计算过程写出来让审判员看。

时间线。按日期顺序把事情经过排好。什么时候签的租约、什么时候出了问题、什么时候联系的租客、什么时候搬走的、什么时候验房的。审判员会顺着你的时间线来理解案情，所以一定要清楚好读。

所有沟通记录。短信、邮件、信件、通知、以及送达证明。

庭审是什么样的

我第一个案子（欠租）是电话庭审。先走调解程序，调解员会跟双方分别沟通、争取达成一致。最后的结果是押金归我，剩下的欠款按每周$20还。不算完美，但至少是个确定的结果。调解协议跟Tribunal裁定一样有法律效力。如果调解谈不拢，审判员会正式开庭做裁定。

第二个案子（猫和冰毒损坏）是到Auckland District Court当面庭审的。我跑了两趟 - - 第一次调解，租客没来，于是又安排了正式的Tribunal庭审。到了开庭的时候，租客已经离开新西兰了。我把照片、发票、折旧计算和时间线全部呈上去，所有索赔都被采纳了，押金判给了我。之所以顺利，就是因为证据整理得有条有理。

庭审的时候就实话实说。问你什么就答什么，不知道的就说不知道。审判员不是来刁难你的，他们是在弄清楚事情经过，然后做出公平的判断。

这两次经历教会我的

从一开始就留好记录。如果你入住时就拍了照、每条短信都存了、租金台账一直在更新，那准备庭审不过就是把现有的材料整理一下。反过来，你就得花一整个周末从记忆和银行账单里一点点拼凑。

押金几乎不够赔。我$700的押金，连$1,150的欠租都填不上。房屋损坏那个案子，押金也就刚好勉强够覆盖索赔。押金说到底只是一个有限的安全垫。

赢了也不代表马上拿到钱。我那个每周$20的还款计划，调解结束后我又追了好几个月才到手。Tribunal做裁定归做裁定，执行是另外一个程序。要做好心理准备。我知道有些房东，调解的时候租客信誓旦旦承诺按计划还钱，结果付了几周就不付了。然后又得走执行流程，拖来拖去没个尽头。

该止损的时候要止损。对于反复拖延付租的情况，法律给了你一个工具 - - 如果租客在90天内有三次晚付超过5天，你就可以发通知。每一次都记录下来。不过你也要知道，有些租客在意识到自己要被赶走的时候会搞破坏 - - 我听说过房子在最后几天被故意糟蹋的案例。有一份涵盖租客恶意损坏的房东保险，每一分保费都值。这不是什么愉快的话题，但有保险在手总比事后追悔好。

去Tribunal还是值得的。Tribunal裁定会留下一份正式的法律记录，影响这个租客以后租房。有时候光是立案这个动作就能让拖着不还钱的人终于动起来。但更重要的是，这是在维护你自己的权益。你提供了住所，你履行了你的义务。

零碎的小额索赔加起来不少。清洁费、修补费、更换物品 - - 一项一项看都觉得不多，但全加在一起就是一笔实实在在的钱。能追的都不要放过。

给CBD公寓房东提个醒：蟑螂、臭虫这些虫害在大型公寓楼里是客观存在的，而且未必是你的问题。我在租约里加了一个条款，只承担前三个月的除虫费用，之后由租客自己负责。在一栋几百户的大楼里，虫害可能从任何一户蔓延过来。没有这个条款的话，隔壁的虫子跑到你这儿来，你就得一直掏钱。

听证当天：实际会发生什么

大多数房东从未去过 Tenancy Tribunal，而未知正是最让人不安的部分。所以这里就由一个已经经历过两次的人，把这一天的流程原原本本讲清楚。

形式。住宅类听证通常通过电话进行。也可能是在 District Court 当面进行，或通过线上视频进行，而你收到的通知会告诉你属于哪一种，以及在什么时间。电话听证时，你向 Tenancy Tribunal 提供一个号码，他们会在约定时间打给你。你不需要去任何地方，也没有人会看到你，所以唯一要紧的，就是你身处一个安静的房间，文件摆在面前，手机充满电。如果你的是当面听证，请提前十分钟到场，穿着整洁，并带上你那三份打印好的副本。

流程如何进行。Tenancy Tribunal 的听证不像法庭审理那么正式，但仍由一名裁决员主持，由他掌控各项环节的顺序。申请人，也就是提出申请的一方，先发言并简要陈述自己的立场。然后由另一方回应。裁决员会向你们双方提问，逐项梳理证据，并可能要求你们各自针对某一份具体文件作说明。如果你有证人，可以传唤他们来陈述自己所知道的情况。你不需要律师，大多数人也不会带律师。轮到你时再发言，回答被问到的问题，让你那些注明日期的记录替你说话。

需要多长时间。一宗简单明了的欠租或押金案件往往一个小时内就能办完。大多数听证持续在 30 minutes and two hours 之间，具体取决于争议有多少，以及需要梳理的证据有多少。你的账目越清晰，数字越严谨，听证就越短。

如果对方没有出席。裁决员通常仍会照常进行听证，并依据案情的是非曲直作出裁定。一方缺席并不等于自动胜诉。我那两次遇到对方缺席时，裁决员仍然逐项仔细审查每一项主张，并要在亲眼看到相关文件后才予以裁定。你仍要像对方在场一样陈述你的案情。

裁定结果。有时裁决员会在听证结束时当场告诉你结果。更常见的情况是，书面裁定，称为 Tribunal order，会在事后送达给你。Tenancy Tribunal 的目标是在听证后 28 days 内发出裁定。该裁定对双方都具有约束力，并明确写出各方必须做什么：支付某笔款项、放还押金、纠正违约行为，或终止租约。

裁定之后。如果对方履行了裁定所要求的事项，那就结束了。如果他们不履行，最常见的就是不付款，该裁定可通过 District Court 强制执行，而这是另一个步骤，到了不得不走那一步时你再去办。请保留好这份裁定，它正是让你能够强制执行的文件。

预防比上庭重要得多

经历了这些之后，我做的最大改变不是改进文书流程，而是把租客筛选做得更严。现在我在租房申请里会写明：我会要求申请者自费做药物测试、提供无犯罪记录证明和信用报告 - - 如果顺利入住，这笔费用从第一周租金里扣掉。我一开始就跟人说清楚：沾毒品的、有暴力记录的、不诚实的、或者信用极差的，直接不考虑。大多数好租客对此完全没意见。有意见的人 - - 他们的反应本身就说明了问题。

这不能百分之百消除风险。但能在麻烦还没开始之前就把最坏的情况挡在门外。

我为什么把这些功能做进了RentManager

第一个案子结束后，我在厨房桌子前坐了一整个周末，面前摊着银行对账单、一个计算器和一张空白的Excel，一条一条地手工搭欠租明细表。第二个案子之后，我把几十张照片整理成证据附件，手写了一份按时间顺序排列的索赔声明。两次我都在想：没有房东应该从零开始干这些事。

所以我做了我当初希望有的工具。RentManager可以从你的银行数据自动生成逐期欠租明细表。房屋状况报告功能在入住和退租时存储带时间戳的照片，随时需要随时调用。Tribunal案件生成器按照审判员期望的格式自动输出索赔声明、时间线和证据附件。

我不想再有任何一个房东花一个周末的时间，从一堆银行对账单和手机里乱七八糟的照片里拼凑Tribunal材料。

不管你用不用我的软件，上面这些经验都能帮到你。把证据备好，保持条理清晰，不要被这个过程吓住。你完全能行。

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