新西兰房东文件与模板：所需一切

2019年成为新西兰房东时，我意识到的第一件事就是没有人会给你一份清单。你只能通过惨痛经历才能知道需要哪些文件：租客要求你从未开具的租金收据，或者你试图向租赁仲裁庭提交申请时发现你没有保存必要的记录。我在这里整理了完整清单，让你不必再走弯路。

这是每位新西兰房东都需要的十份文件和模板。对于每一份，我都注明了它是什么、何时需要，以及RentManager是否为你自动生成。

1. 租赁协议

租赁协议是你与租客之间的法律合同。它规定了房产地址、租金及到期日、押金金额、开始日期、租约类型（定期或周期性），以及任何特定条件（宠物、吸烟、停车）。

你不必使用MBIE标准格式，但强烈建议使用。Tenancy Services标准格式可在tenancy.govt.nz获取，涵盖了所有必要条款。使用非标准协议存在遗漏《住宅租赁法》要求内容或包含无效条款的风险。

RentManager根据你的房产和租客信息生成租赁协议，双方无需打印即可完成数字签名。

2. 租客申请表

在提供租约之前，你需要记录你考虑了哪些人以及为什么选择了你最终选定的人。结构化的申请表收集申请人的详细信息、就业情况、租房历史、推荐人，以及他们进行信用调查和推荐人电话的书面同意。

没有政府规定的格式。你自己设计，或使用RentManager的在线申请流程，该流程引导每位申请人完成相同的结构化表格。请参阅我们关于新西兰租客申请表的完整指南，了解在《隐私法》下应包含和排除的内容。

3. 押金申报和退款表格

如果你收取押金，必须在收到后23个工作日内向Tenancy Services申报。住宅租赁押金不得超过四周租金。2025年12月1日起，每只宠物还可额外收取最多两周租金的宠物押金。

申报通过MBIE在线押金平台或纸质表格完成。系统生成一个押金编号作为租客的收据。租约结束时，与租客协商退款并通过同一平台申请。如无法达成协议，任何一方均可向租赁仲裁庭申请裁决。

RentManager追踪每份租约的押金，并将MBIE押金参考号与租约记录关联，让你在一处掌握完整记录。

4. 14天补救通知（违约）

当租客违反租赁协议时（未付租金有其自己的处理流程），你可以发出14天补救通知。常见例子包括未经许可养宠物、造成损坏或未能保持房屋合理清洁。

通知必须描述违约行为，说明租客需要做什么来补救，并给予14天的改正时间。

5. 逾期租金通知

当租金逾期时，你应该从一开始就建立书面记录。逾期租金通知是一份记录欠款金额和相关日期的特定文件。它是支撑持续逾期付款通往租赁仲裁庭的"90天内三次通知"路径的文件之一。

6. 加租通知

在提高租金之前，你必须根据《1986年住宅租赁法》第24条提前至少60天书面通知租客。租金每12个月只能上涨一次。通知必须注明新的租金金额和生效日期。

RentManager根据租约记录生成加租通知，并允许你记录通知日期和生效日期，使欠租计算从新费率日期起保持准确。

7. 进入通知（检查）

进入房产进行例行检查前，必须提前至少48小时书面通知租客。通知不能提前超过14天发出。检查必须在上午8时至下午7时之间进行。最多每四周检查一次。

8. 房产检查报告

房产检查报告记录了某一时间点房产的状态。最重要的检查是租约开始时的检查：对每个表面、固定装置和配件状态进行逐房间的详细记录，并附带照片。这是你的基准线。租约结束时，你将最终状态与此基准进行比较，以确定是否有任何损坏超出正常磨损。

没有适当的入住检查报告和照片，你将难以就租约结束时的损坏提出索赔。

RentManager的检查工具允许你完成附带照片的逐房间状态记录，照片有时间戳并存储在租约记录中。

9. 租金收据和租金记录

租客可以要求对任何租金付款提供书面收据。更广泛地说，你应该能够提供显示租约任何期间欠款和付款情况的租金账本。出于税务目的，你需要每处房产的所有租金收入和费用记录。

RentManager为每份租约维护实时租金账本，与你的银行交易进行匹配。欠租明细导出格式符合租赁仲裁庭仲裁员的要求。

10. 健康住宅合规声明

签订任何新租赁协议或续签现有协议时，你必须向租客提供健康住宅合规声明。该声明涵盖供暖、隔热、通风、防潮排水和隔风，确认哪些标准已达标以及任何待完成工作。

RentManager的健康住宅仪表板让你记录每处房产每项标准的合规状态，并生成附在租赁协议中的合规声明。

将一切保存在一处

我刚开始时最难的事情是不知道何时需要什么文件。租客离开后我会翻遍邮件寻找入住检查照片。仲裁庭听证临近时我会从三个不同地方重新整理记录。

RentManager将租赁协议、申请记录、检查报告、租金账本和合规文件全部保存在一处，与它们所属的租约关联。你可以在在线演示中查看文件存储功能，无需注册账号。