利息抵扣、资本利得税与2026年房东投票指南

政策更新，2026年10月13日：国家党于10月12日发布的最新财政计划承诺不增税，并表示只有在恢复财政盈余后才会考虑减税。行动党于10月11日发布的计划同样优先实现财政平衡，并承诺不增税；目前并未提出下调房东个人所得税率。新西兰优先党后来提出，将年营业额不超过3,000万纽币企业的公司税率从28%降至20%。该公告没有说明每种持有出租物业的结构是否符合条件，因此计算器不会将该税率套用于房东的租金收入。工党仍提议自2027年7月1日起对投资房产收益征收28%的税，并表示不会进一步调整住宅房东的利息抵扣。工党也已表示将改变租赁法律，包括取消无理由终止租约，但具体细节尚未公布。Opportunity提出的土地税仍属于其政策纲领，但不在该党为组建联合政府所列的五项底线之中；党魁表示，如果换来其他重要政策成果，可以考虑暂停税制改革，10月8日的报道介绍了这一谈判表态。这些是提案和政策声明，并非现行法律。请参阅国家党的财政计划、行动党的财政计划、新西兰优先党的公司税公告、RNZ关于工党租赁政策提议的报道，以及Opportunity的联合政府底线。

简要总结：目前已公布的房东税务政策差异，主要包括工党提议自2027年7月1日起对投资房产收益征税28%、绿党提议取消利息抵扣并延长亮线测试，以及Opportunity提议征收年度土地税。国家党和行动党发布了新的财政计划，但没有改变本文计算器采用的房东税务设置。新西兰优先党提议为部分企业下调公司税率，但尚未说明持有出租物业的公司如何符合资格，因此计算器不会将该提议用于租金收入。以上均为政策提议，并非现行法律。下方的10月13日更新附有最新公告链接。

过去几年我一直在为那些自己打理一到四套房产、既没有物业经理也没有常年会计师的房东开发RentManager，每逢选举周期，我在邮箱里收到的问题几乎都是同一个："这对我到底意味着什么？"多数选举税收政策报道谈的是宏观税收总额或意识形态立场，却很少讲清楚这对一个人自己的房贷加租金收支表究竟意味着什么。所以今年我把每个政党的实际官方政策都整理了出来并附上信源，还做了一个计算器，让你可以直接代入自己的数字，而不必套用一个未必适合你情况的例子。

各党目前在房东税收上的立场分别是什么？

以下计算器所模拟的税务设置已于2026年10月13日复核。若某党未确认改变某项设置，则以现行法律作为比较基准。

• 国家党 - 10月12日财政计划承诺不增税，并表示恢复财政盈余后才会考虑减税。未发现其改变本文所比较的出租房税务设置。
• 行动党 - 10月11日财政计划优先实现财政平衡并承诺不增税。计划称之后可能推动税率更低、更平，但目前没有承诺改变本文所比较的房东税率。此前提出将最高税率从39%降至33%的目标，尚不是2026年的确认承诺。
• 新西兰优先党 - 本计算器中的房贷利息、个人税阶、土地、资本利得及亮线设置均按现行法律计算。该党另提议将年营业额不超过3,000万纽币企业的公司税率降至20%。公告没有说明每种持有房产的结构是否符合条件，因此个人房东的计算未纳入此提案。
• 工党 - 已确认自2027年7月1日起对投资房产出售收益征收统一28%的税，自住房豁免。9月21日，工党表示如当选，不会进一步改变住宅房东的利息抵扣。10月工党表示将改变租赁法律，包括取消无理由终止租约，但截至10月13日具体细节尚未公布。
• 绿党 - 已确认全面取消房贷利息抵扣、新设16万纽币以上收入适用的45%最高税率、将亮线测试从2年延长至10年，并对个人净资产超过1,000万纽币（夫妻合计2,000万纽币）的部分征收2.5%年度财富税，自住房豁免。
• Opportunity（前身TOP）- 其政策纲领提议保留利息抵扣，同时以每年1.75%的城市土地价值税（农村地区0.5%）取代亮线测试及资本利得税，并向每位成年人发放每年19,400纽币的免税公民收入。土地税不在该党为组建联合政府所列的五项底线之中。党魁表示，如果换来其他重要政策成果，可以考虑暂停税制改革，10月8日的报道介绍了这一谈判表态。这是有条件的谈判立场，并非撤回该党纲领中的提案。

最新的房东相关更新，2026年10月21日：行动党提议允许住宅出租亏损抵减工资或其他应税收入，而不是继续将亏损限制在租金收入范围内。RNZ报道，行动党估计该提案第一年会使政府收入减少2.64亿纽币，第四年减少3.03亿纽币。国家党表示不支持该提案。这不是现行法律，计算器也没有模拟这一点，因为标准示例是出租利润为正，且没有计算个人工资抵减。请参阅RNZ 10月15日的报道以及NZ Herald 10月16日的报道。

以上所有立场都可能在投票日之前发生变化，这些内容也无法预测最终谁会胜选，或联合政府谈判会达成怎样的结果，详见下方计算器顶部的说明。

取消利息抵扣到底会让房东多付多少钱？

这是整个比较中影响最大的单一因素，其运作方式与多数人的直觉并不一致。取消利息抵扣并不会改变房东每年实际要付给银行的钱：房贷利息始终是一笔真实的现金支出。真正改变的是，这笔支出是否能抵减应税租金利润。

以一个价值200万纽币、四套房产、40%自有资金、5.5%房贷利率、5%毛租金收益率、扣除利息前运营成本占25%的投资组合为例。在现行法律下，利息可全额抵扣，该投资组合每年产生约9,000纽币的现金利润，按房东的边际税率纳税。取消利息抵扣后，现金流本身没有任何变化，同样的66,000纽币房贷利息仍会从房东账户中支出，但应税利润会从9,000纽币跳升到75,000纽币，因为利息已无法再用来抵减。将这笔应税利润叠加在15万纽币的个人收入之上，并按绿党提议的税率计算，最终税单约为每年32,600纽币，而这个投资组合实际产生的现金利润只有9,000纽币。也就是说，房东最终要自掏腰包缴税，而不是用租金收入来缴税。

财富税的影响有多大？真的会影响到大多数房东吗？

对绝大多数读者来说，答案是不会。六党中只有绿党提出了财富税；国家党、行动党、新西兰优先党、工党和Opportunity党都没有提出。绿党的政策是对个人净资产超过1000万纽币（夫妻合计2000万纽币）的部分征收2.5%的年度税，自住房完全豁免。一个只有几套出租房、投资组合自有资金约80万纽币的房东，离这个门槛还差得很远。绿党方案对典型房东造成的实际冲击，主要来自取消利息抵扣和新设的最高税率级距，而不是最受关注的财富税本身。

如果我出售房产，资本利得会怎样？

这一点只在出售时才会产生影响，而具体取决于当时适用的是哪个政党的政策。国家党、行动党和新西兰优先党维持现行的2年期亮线测试，因此持有超过2年的房产在这三党执政下出售均无需纳税。工党的28%资本利得税从2027年7月1日起对累积收益征收，无论持有时间长短，自住房豁免。绿党将亮线测试延长至10年后的方案，会把窗口期内出售所得按其提议的税率作为普通收入征税，最高可能达到45%，而不是统一的28%。Opportunity党既没有资本利得税，也完全没有亮线测试，两者都被其持续征收的土地税取代，因此在该党政策下出售房产本身不会触发单独的税收事件。

用你自己的数字试算一下

以上所有数字都只使用了同一个示例。你自己的投资组合规模、自有资金比例、房贷利率、租金收益率和个人收入不同，结果也会随之变化，有时变化幅度还不小。上方的计算器可以让你输入自己的数字，实时查看六党对比结果，包括如果你计划出售房产，随滑块调整而即时计算出的一次性出售税负。

如果政党在选举前改变政策怎么办？

随着各政党在选举日之前确认、调整或新增影响房东的政策，我们会持续更新本文和上方的计算器，并在此说明具体改动。本页数字已于2026年10月13日复核，只是一个时点快照，不是预测，而选举年的政策变化往往很快。

请收藏本页，并分享给可能相关的其他房东。从现在到11月7日投票日之前，各党的数字都会持续变动，随时掌握与自己投资组合相符的最新对比，比单凭记忆记住今天的数字要更有价值。

以上内容都不构成投票建议。它所呈现的仅仅是每个政党自身既定房产政策对出租投资组合的直接税收和现金流影响，仅此而已，并不涉及任何政党更广泛的政纲、其执政的可能性，或联合政府谈判中可能做出的让步。RentManager NZ 没有任何政党背景，不存在利益冲突，也未接受任何政党或候选人的付费委托发布本文。

如果你目前是靠手工，甚至完全没有在追踪自己投资组合背后的具体数字：租金、房贷还款，以及税后实际到手多少，免费注册一个RentManager账户，让房产管理面板自动帮你完成这项追踪，用的是你自己的真实数字，而不只是上文的示例。你也可以预览租金台账演示。