在新西兰结束租约：通知期限、理由与合法下一步

结束租约不只是写一封信，而是要准确计算日期并保留证据。先确认租约是周期性还是固定期限，再确认由谁提出结束以及适用哪条规则。送达通知前，应查看 Tenancy Services 的周期性租约指引。

周期性租约和固定期限租约有什么区别？

周期性租约没有固定结束日期，会持续到有效通知或其他合法结束事件生效。固定期限租约有约定的开始和结束日期，提前结束通常受到限制，除非双方同意或适用特定法律程序。

不要把周期性租约的通知规则套用到固定期限租约。固定期限租约应查看 固定期限到期指引，并在到期前核对有效通知窗口。

房东结束周期性租约需要提前多久？

房东通常可以提前至少 90 天书面通知，无需说明理由。通知不得出于报复，并应写明租赁地址、结束日期和发出通知者的签名。

只有有限定理由时才可以使用较短的 42 天期限，例如房东或符合条件的家庭成员搬入、协议中已说明的某些雇员或承包商住宿情况，或要求交付空置物业的无条件出售。没有要求空置交付的出售不会自动结束租约。

不要把需要空置的重大装修描述为一般的 42 天理由。应在承诺结束日期前，针对具体事实获取最新的专业意见。

租客需要提前多久通知？

结束周期性租约时，租客通常需要至少提前 21 天书面通知，除非房东书面同意更短期限。这是租客规则，不是房东处理欠租的 21 天终止通知期限。

欠租或其他违约时怎么办？

欠租、损坏、反社会行为和其他违约各有通知及仲裁庭程序。房东应记录具体违约、金额或行为、要求采取的补救措施、送达日期和支持证据。严重欠租可能支持仲裁庭申请，但不能仅靠把文件称为 21 天终止通知来使程序合法。

有效通知应包含什么？

• 租赁地址；
• 租约结束日期；
• 规定的通知期限；
• 需要理由时写明法律理由和具体事实；
• 发出通知者的签名；
• 可以证明的送达方式和地址。

租客不搬离时怎么办？

不要换锁、搬走物品、切断服务或强行让租客离开。有效通知到期后仍不搬离的，应向 Tenancy Tribunal 申请所需命令。占有命令应通过合法法院程序执行，而不是自行处理。

送达通知前应保存哪些记录？

保存租约类型、使用的规则、查阅的来源、日期计算、签署的通知、送达证据、租金台账以及检查和沟通记录。RentManager 可以把这些内容放在同一租约记录中，但具体情况仍应向 Tenancy Services 或专业人士确认。