物业经理监管新法即将出台，自主管理房东被明确排除在外

我是偶然发现HUD这个页面的，读了两遍，因为我几乎不敢相信它写得如此直白。一个政府机构正在积极为物业经理构建一套监管制度，而且明确写道：这项制度不适用于自己管理出租房产的人。如果你是自己管理出租房产的房东，这篇文章值得花五分钟读一读。

来源：hud.govt.nz - 住宅物业经理监管

法案具体规定了什么

拟议的《住宅物业经理注册法案》建立了一套HUD称之为"轻触式"的监管制度，核心内容包括：

• 强制注册。物业经理和物业管理机构必须在一个公开可查的注册名录上登记后才能营业。最低年龄18岁，须满足注册官设定的最低学历或经验要求，每两年续registro一次。
• 信托账户分离。代表房东收取的租金等客户资金必须存放在与物业经理自身运营资金分开的账户中。
• 七年记录保存，注册官可随时要求审计。
• 由注册官制定的行为准则，以及持续的专业发展要求。
• 三级纪律体系：注册官负责调查投诉，住宅物业经理纪律仲裁庭作出裁定，此外还有上诉程序。未注册营业、在声明中造假，或让未注册员工管理房产，均属违法行为。

适用对象与排除对象

这是对小房东而言最关键的部分。该法案监管的是物业经理和物业管理机构，也就是代表他人管理出租房产的公司和代理人。它明确不涵盖自己管理自有房产的私人房东，也不涵盖凯恩加奥拉（Kāinga Ora）和社区住房提供机构。

换句话说：如果房产是你自己的，而且由你自己管理，那么无论法案通过与否，这些规定都与你无关。你从来都不是这项制度的监管对象，因为自主管理本身并不是被监管的行为。被监管的是第三方收费代管他人房产这件事。

如果你目前请了物业经理，这意味着什么

这里我想说得谨慎一些，因为该法案目前甚至还没有提交国会审议：HUD网站上写明，具体时间取决于政府的立法优先级，截至目前公开页面上也没有提交意见的截止日期或生效日期。你目前物业经理收取的费用今天不会有任何变化。但从趋势上看，这样推断是合理的：注册、审计、七年记录保存以及合规职能都是要花钱运作的。一家物业管理公司需要支付注册官颁发的执照费用、维护可供审计的记录、并接受纪律仲裁庭的监管，这些都是自主管理的房东根本不需要承担的新增固定成本。这笔成本迟早会体现在管理费里。

这并不是说所有物业经理都不好，也不是说监管本身是坏事，对于一个目前既没有强制审计、信托资金也没有政府担保的行业来说，建立执照制度可以说是早该做的事，我之前在聘请物业经理前应该核实哪些事项一文中也表达过类似看法。但这确实意味着，"我的物业经理帮我搞定所有合规事务"这句话，未来要成立会变得更贵。与此同时，自己动手管理的工具，也就是能自动与银行流水匹配的租金账本、带日期的沟通记录、可直接提交仲裁庭的证据包，已经比十年前大多数自主管理房东所用的表格加记忆的方式，好用太多了。

如果你经营物业管理业务，这意味着什么

如果你为其他房东管理房产，现在就该开始规划，而不是等法案编号出来才动手。最需要提前准备的两项要求是信托账户分离和七年审计记录，这两项都涉及资金流转方式和记录保存时长的运营性调整，不是等注册官开放申请那一周才能临时补上的事。

我们出于自身原因，早就围绕不可篡改的信托账本和只增不删的审计日志构建了RentManager的物业经理工具，房东客户理应清楚知道自己的租金去了哪里，而物业经理也理应能够证明自己从未不当动用过其中一分钱。这套基础在这里正好派上用场：按客户区分的信托账本条目、每月信托对账报告，以及一份由数据库强制执行、记录谁在何时改动了什么、且事后连我们自己都无法修改的审计记录。

我不会告诉你这已经是一套完整的合规产品，因为法案本身也还没定稿：注册官尚未任命，行为准则尚未起草，具体的注册费用和记录保存规则也都还没有人知道。我能告诉你的是我们正在朝哪个方向努力：把现有的七年保存规则（目前已应用于已签署的租赁文件）扩展到信托账本和审计日志表，并在物业经理的资料页上增加一个注册编号字段，让房东客户可以随时确认其注册状态是否有效，就像今天你已经可以在REA注册名录上核实持牌房地产经纪人一样。如果你在RentManager上经营物业管理业务，这就是产品接下来要走的方向，走在法案前面，而不是等法案出台后再被动应对。

我会怎么做

如果你已经在自主管理，那什么都不用做，你本来就不受影响，这不会改变你的任何义务。如果你正在权衡是请物业经理还是自己管理，这又多了一个支持自主管理的理由：物业经理即将承担的这部分合规成本，正是你现在根本不需要承担的。如果你在经营物业管理业务，明智的做法是在注册官提出要求之前，就把信托账务和记录保存做到经得起审计，而不是等到被要求了才补。

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